Pitäisikö minun jälleenrahoittaa asuntolainani?

Milloin sinun tulisi jälleenrahoittaa asuntolainasi

Yksinkertaisesti sanottuna sinun on jälleenrahoitettava asuntolainasi, kun se säästää rahaa. Älä monimutkaista asuntolainoja kuvittelemalla, että ne ovat suuria ja pelottavia.

Jos pystyt keräämään yhteen paperityötä (tyypillisesti: W2, tiliotteet, palkkatiedot, veroilmoitukset, vakuutustodistukset), voit pystyä säästämään itsellesi tuhansia dollareita asuntolainasi käyttöiän ajan jälleenrahoituksella.

Rahoitusstrategia

Jokainen, joka kertoo sinulle tietävänsä korkojen olevan muutaman vuoden kuluttua, valehtelee sinulle. Strategia, jota suosittelen asiakkailleni, on se, että he käyttävät jälleenrahoitusmahdollisuuden, joka alentaa heidän maksuttoman lainansa korkoa.

Mutta mikä on "maksuton laina"? Eikö sinun tarvitse olla saalis?

No, olet oikeassa, jos oletat, että luotonantajasi ja välittäjäsi ansaitsevat edelleen rahaa maksuttomalla lainalla. Se ei kuitenkaan tarkoita, että se olisi huono sopimus sinulle!

Yleinen väärinkäsitys maksuttomista lainoista on se, että maksuttoman lainan sulkemisen yhteydessä ei ole rahaa. Vaikka tällä on jonkin verran intuitiivista järkeä, se on huono tapa arvioida asuntolainaa lainanottajan näkökulmasta, koska se on monimutkaisempi tapahtuma.

Mihin raha menee maksuttomassa lainassa?

Aion käyttää joitain tyypillisiä lukuja havainnollistaakseni, missä raha virtaa maksuttomassa asuntolainassa, jonka pitäisi auttaa sinua ymmärtämään jälleenrahoitustapahtumaa.

Oletetaan, että talosi arvo on 250 000 dollaria ja olet silti velkaa siitä 200 000 dollaria. Nykyinen asuntolainan korko on 5%. Sinulle on tarjottu maksutta jälleenrahoitusta 4 prosentilla (sinun tulisi aina ottaa se, ja selitän miksi seuraavassa osassa).

Lainaan liittyvät kustannukset saattavat näyttää seuraavalta (ne vaihtelevat osavaltioittain ja myyjittäin):

• Nimivakuutus: 700 dollaria
• Arviointi: 500 dollaria
• Vakuutusmaksu: 900 dollaria
• Päätösmaksu: 300 dollaria
• Luottoraportin maksu: 50 dollaria

Nämä kustannukset on silti maksettava maksuttomana lainana, vaikka et maksa niitä. Näin tapahtuu.

Lainanantaja tarjoaa niin sanotun "luotonantajan luoton" kattamaan lainan suorittamisesta aiheutuvat kustannukset. Kun asuntolainavastaava tutkii sitä, mitä he kutsuvat "korkoarkiksi", maksuttomasta lainasta he etsivät luotonantajaa, joka kattaa kustannukset. Yllä olevassa esimerkissä se olisi 2450 dollaria. 200 000 dollarin lainan kohdalla se on 1,225% lainan kokonaismäärästä.

Joten korkolomakkeella 4 prosentin korolla voi olla vieressä 1,3 prosentin luotonantajan luotto. Ymmärtääksesi tämän hieman paremmin, muista, että 3,75%: n korolla luotonantajan luotto voi olla jotain 0,2%. Olisi myös mahdollisuus "maksaa pisteitä", jos halusit maksaa ylimääräistä rahaa päästäksesi kurssiin, joka on lähempänä 3% tässä esimerkissä.

Saatat ihmetellä, miksi sinun on vielä tuotava rahaa päätöspöydälle, jos se on maksuton laina. Vastaus on, koska sinulla on edelleen korkoa vanhasta asuntolainasta, ja sinun on todennäköisesti perustettava uusi turvatalletustili (johon verosi ja vakuutusrahasi menevät ensi vuonna). Sanon asiakkailleni, että tämä on tyypillisesti pesu, koska saat turvatarkastustuen palautuksen vanhalta lainanantajalta muutaman viikon kuluttua sulkemisesta ja voit ohittaa asuntolainan maksun (kiinnitykset maksetaan koron kertymisen jälkeen tai " jälkikäteen ", joten jos suljet 23. lokakuuta, maksat 23. lokakuuta - 31. lokakuuta sulkeutuessasi, ja ensimmäinen maksusi uudesta asuntolainasta on vasta 1. joulukuuta).

Miksi minun pitäisi jälleenrahoittaa asuntolainaani, jos siitä ei ole kustannuksia?

Jos kustannuksia ei ole ja korko on nykyistä korkoasi alhaisempi, sinun tulisi aina jälleenrahoittaa asuntolainasi.

Yksinkertainen syy on selvä, jos ajattelet sitä näin: Ei ole väliä kuinka paljon lainanantajasi pyytää sinua maksamaan kuukausittain. Tärkeää on saldosi ja kurssi. Jos vähentää korko ja pitää maksaa summa maksetaan aikaisempia asuntolaina, sinun tulee maksaa se pois ennemmin. Aika.

Tässä ei ole taikaa, ja mielestäni monet ihmiset sekoittuvat kiinnelainan termiin. Totuus on, että asuntolaina ei ole muuta kuin saldo, joka maksetaan tietyllä korolla. Määräaika on pisin maksusaika, mutta ellei ennakkomaksusakkoa ole (erittäin harvinaista nykyään), voit maksaa luotonantajalle mitä haluat maksaa.

Pitäisikö sinun jälleenrahoittaa nollakustannuksella lainaa?

Jälleenrahoita asuntolainasi aina, jos maksuja ei ole ja korkoasi lasketaan. Jos jatkat maksamasi summan maksamista vanhasta asuntolainasta, maksat sen aikaisemmin ja vähemmän rahaa. Aika.

Hyväksytkö suositukseni siitä, milloin sinun tulisi jälleenrahoittaa asuntolainasi? Onko sinulla kysyttävää? Voit kysyä alla olevissa kommenteissa.

© 2017 Dominic Joseph