Johdanto kiinteistösijoitusrahastoihin (reit) ja päälliköihin (mlp)

Tämä artikkeli helpottaa REIT: n ja MLP: n ymmärtämistä.

Trent Szmolnik

Mikä on REIT?

Real Estate Investment Trust eli REIT on yritys, joka auttaa rahoittamaan kiinteistöjä tulojen tuottamiseksi. Jotkut REIT: t omistavat myös kiinteistöt. REIT: t ovat hyvin samankaltaisia ​​sijoitusrahastojen kanssa niiden mallinnuksessa, koska ne tarjoavat sijoittajilleen monipuolista tulovirtaa. REIT maksaa lähes kaikki saadut tulot osinkoina osakkeenomistajille. Osakkeenomistajat vastaavat maksamalla osinkoihin liittyvän tuloveron.

REITs on loistava tapa ihmisille lisätä laajamittaisia ​​kiinteistöjä salkkuunsa samalla tavalla kuin he sijoittaisivat rahansa muille teollisuudenaloille osakeostojen kautta. Kun osakekanta toimii hyvin tietyn vuosineljänneksen aikana, osakkeenomistaja voittaa korotetun osakekurssin ja / tai osinkojen avulla. Sama tapahtuu REIT: ien kanssa. JOS heidän sijoituksensa menestyvät hyvin tiettynä vuonna, osakkeenomistajat hyötyvät.

REIT-osakkeilla käydään kauppaa suurilla pörsseillä samalla tavoin kuin tavallisilla osakkeilla, mutta on myös joitain REIT-yhtiöitä, jotka ovat täysin yksityisiä ja joita ei noteerata. Kun viitataan REIT: iin, puhumme yleensä oman pääoman REIT: stä tai Mortgage REIT: stä. Oman pääoman sijoitukset on suunniteltu tuottamaan tuloja keräämällä kiinteistöjen vuokraa tai myymällä kyseisiä kiinteistöjä. Asuntolainarekisterit ansaitsevat rahaa sijoittamalla kiinnityksiin tai kiinnityksiin liittyviin arvopapereihin. Asuntolainat liittyvät sekä liike- että asuinkiinteistöihin.

Nykypäivän taloudessa REITillä on tärkeä rooli taloudessa. Ne ovat sidoksissa niin moniin laitoksiin, kuten huoneistoihin, sairaaloihin, teollisuuteen, hoitokodeihin, ostoskeskuksiin, pitkäaikaisiin varastointipaikkoihin, korkeakouluopiskelijoiden asuntoihin ja paljon muuta. Konsulttiyritysten tutkimukset osoittavat, että REIT omistaa kiinteistöjä jokaisessa osavaltiossa Yhdysvalloissa sekä yli 30 eri maassa ympäri maailmaa.

Mutta miten yritys voi luokitella REITiksi? Heidän on sijoitettava vähintään 75 prosenttia omistamastaan ​​omaisuudesta kiinteistöihin. Lisäksi vähintään 75 prosenttia heidän tuloistaan ​​on saatava joko kiinteistöjen vuokrista, kiinnostuksesta kiinnitettyihin kiinnityksiin tai myymiinsä kiinteistöihin.

REIT: ien on myös maksettava osinkona osakkeenomistajilleen vähintään 90 prosenttia verotettavasta tulostaan. Ne ovat verotettavia yhteisöjä, joita johtaa joko hallitus tai hallintoneuvosto. Heillä on oltava vähintään 100 osakkeenomistajaa, ja viidellä tai vähemmän osakkeenomistajalla saa olla enintään 49 prosenttia markkinoiden osakkeista.

Mikä on MLP?

Masters Limited Partnership eli MLP on muoto kommandiittiyhtiöstä, jolla käydään kauppaa osakemarkkinoilla. Masters Limited Partnership -yhtiöllä on erityyppisiä kumppaneita: rajoitetut ja yleiset kumppanit. Rajoitetut kumppanit ovat vastuussa pääoman tarjoamisesta MLP: lle, samalla kun he saavat myös osan MLP: n kassavirrasta tulonjakoina. Samaan aikaan pääkumppani on vastuussa MLP: n asioiden hoitamisesta, kun taas heidän palkkansa on sidottu siihen, miten yhteisö toimii heidän työnsä aikana.

Lain mukaan kumppanuudet määritellään MLP: ksi, kun kumppanuus saa vähintään 90 prosenttia kassavirrastaan ​​hyödykkeistä, luonnonvaroista tai kiinteistöyrityksistä. MLP: t ovat mielenkiintoinen sijoitusmahdollisuus yksityishenkilöille, koska ne tarjoavat kommandiittiyhtiön veroetuja ja tarjoavat samalla sijoittajille likviditeetin ostaa julkisesti noteeratusta yrityksestä. Veroedut viittaavat siihen, että yrityksen ei tarvitse maksaa veroja tekemästään rahasta, mutta osuudenomistajien saamat osingot verotetaan.

Yhdysvalloissa MLP: llä on valtava rooli kansakunnan energiainfrastruktuurissa. MLP: t vastaavat eri hiilivetyjen, kuten öljyn, maakaasun, kaasunesteiden ja muiden puhdistettujen tuotteiden, kuljetuksesta, varastoinnista ja käsittelystä. Ajattele näitä MLP: itä kansallisena valtatiejärjestelmänä, jossa autot maksavat "tiemaksuja", kun he matkustavat osavaltiosta toiseen. Energiainfrastruktuuria harjoittavat MLP: t tuottavat vakaat tulot niiden yritysten maksamien tiemaksujen kautta, joiden on kuljettava hiilivetyjä lähteestä asiakkaalle.

Mielenkiintoista on se, että MLP: n tuottamat tulot eivät välttämättä riipu öljyn tai maakaasun hinnoista tietyn vuosineljänneksen tai vuoden aikana. Vaikka kaasun hinta tulee todella alhaiseksi, hyödykkeen tiemaksu ei muutu - koska tiemaksu liittyy lähetettyyn määrään. Toinen etu energiaan liittyville MLP: lle on sisäänrakennetut inflaatio-suojaukset useimmissa tiemaksusopimuksissa. Hiilivetyjen kuljettamisesta perittävä tiemaksu nousee muutaman vuoden kuluttua, jotta kansantalouden inflaatio pysyisi ajan tasalla.

Sijoittaminen REIT: iin

Cheniere Energy Partners LP

Cheniere Energy Partners, LP on Cheniere Energy, Inc: n muodostama kommandiittiyhtiö. Yhtiö toimii nesteyttämis- ja uudelleenkaasutustoiminnoilla Sabine Pass LNG -terminaalisegmentillä.

REIT- ja MLP-sijoittamiseen liittyvät riskit

Vaikka sekä REIT: t että MLP: t eroavat toisistaan ​​rakenteeltaan, molempien lähtökohta on hyvin samanlainen. He maksavat suurimman osan voitoistaan ​​osakkeenomistajille tai sijoittajille. REIT-yhtiöt ovat lain mukaan velvollisia toimittamaan vähintään 90 prosenttia tuloistaan ​​osakkeenomistajille, mikä tarkoittaa, että heillä on vain vähän tilaa liikkua tietyn vuosineljänneksen tai vuoden aikana. Kun asiat menevät hyvin, sijoittajat voivat nähdä merkittäviä osinkoja. Mutta jos REIT käy läpi huonon loitsun, se voi johtaa täydelliseen rintakehään. Ja asuntolainan arvopapereihin liittyvät REIT: t leikkaavat usein maksamiaan osinkoja, kun korot nousevat tai asuntolainojen laiminlyönnit nousevat.

REIT-sijoitukset ovat aina riski, kun kiinteistömarkkinat ovat laskusuhdanteessa. On tärkeää, että sijoittajat, jotka sijoittavat rahansa REIT-tietoihin, ymmärtävät maan kiinteistömarkkinat. Sijoittaessaan MLP: iin on tärkeää, että sijoittajat katsovat korkeiden osinkojen ulkopuolelle. Yleensä on suositeltavaa etsiä MLP: itä, joilla on pitkä historia riittävästi käteistä kädessä. Nämä MLP: t ovat paljon vähemmän todennäköisesti romahtaa.

Jopa REIT: ien kanssa on hyvä tarkastella osinkojen maksuhistoriaa, koska se on tärkeämpää kuin yhden tai kahden vuoden 15 tai 16 prosentin osinkotuotto. Joskus REIT maksaa seitsemän tai kahdeksan prosenttia osinkotuottoa kymmenen suoran vuoden ajan on oikea tapa edetä, koska heillä on kokemusta menestyksen ylläpitämisestä.

Realty Income Corporation (O) -hintakaavio.

REIT-palvelujen edut

On muutama tärkeä syy, miksi sijoittajat haluavat sijoittaa rahansa REIT-rahastoihin. Monipuolistaminen on valtava bonus, koska REIT: t osoittavat usein vain vähän korrelaatiota osakemarkkinoiden kehitykseen. REIT-yhtiöiden maksamat osingot ovat valtavat verrattuna perinteisten osakkeiden maksamiin osinkoihin. Niitä on myös erittäin helppo ostaa ja myydä, mikä on houkutteleva sijoittajille, jotka saattavat haluta omistaa REIT: n vain lyhyeksi ajaksi.

Tilastollinen analyysi on osoittanut, että monet pörssinoteeratut REIT: t ylittävät S&P: n, Dow Jonesin ja NASDAQ: n. Ne ovat myös uskomattoman avoimia, koska niiden on noudatettava samoja sääntelyehtoja kuin muilla julkisesti noteeratuilla yrityksillä. Niiden taloudellinen raportointi on myös identtinen yrityksen kanssa, joka tuo osakkeitaan markkinoille.

MLP: n edut

Useimmat MLP: t tarjoavat tuottoa välillä 6–7 prosenttia, samalla kun ne tuottavat myös vakaita ja johdonmukaisia ​​kassavirtoja vuosittain. MLP: n tarjoamat käteisjakaumat on melko helppo ennustaa, mikä on hienoa vakautta etsiville sijoittajille. Koska veronmaksaja ei rasita MLP: tä, niiden pääomakustannukset ovat paljon pienemmät kuin useimmilla muilla yrityksillä. MLP: t voivat harjoittaa hankkeita, joita verovelvolliset eivät ehkä pidä toteuttamiskelpoisina.

Myyntivoitot ovat yksi suurimmista eduista yritykselle siirtyä MLP-rakenteeseen. Kaksinkertaisen verotuksen sijaan, mikä on yleistä yrityksille, MLPS verotetaan vain, kun jakelu on saatu.

Verovaikutukset - MLP: t

MLP: itä verotetaan pääoman palautuksesta, kun taas sijoittajien on käsiteltävä K-1-verolomaketta, kun heillä on MLP: itä. Se on monimutkainen verojen valmisteluväline, mutta on paljon kirjanpitäjiä tai verkkoverolomakkeita, jotka voivat tehdä prosessista hieman vähemmän haastavan.

Toinen negatiivinen vaikutus MLP: hin on, että ne eivät ole verkkoyhteydessä IRA: hin UBTI: n tai etuyhteydettömän yritysverotettavan tulon vuoksi. MLP: t tuottavat usein tällaista tuloa toiminnallaan. Jos omistamasi tilat ovat riittävän suuria UBTI-verolaskun saamiseksi yli 1000 dollaria, saatat joutua maksamaan veroja UBTI: stä, vaikka MLP sijoitettaisiin verolaskennallesi tilillesi.

Mutta MLP: llä on myös runsaasti veroetuja. Oletetaan, että ostit 100 000 dollarin arvosta yksiköitä MLP: ssä. Ensimmäisen vuoden aikana sinulle jaetaan 6000 dollaria neljännesvuosittain. Kun vuosi päättyy, opit, että nämä jakot olivat yhteensä 6000 dollarin tuloja ja 5000 dollarin poistoja. Vähennät 5000 dollaria 6000 dollarista saadaksesi summan, josta maksat veroa - 1000 dollaria. Vaikka olisitkin erittäin korkeassa veroluokassa, joka veloittaa 50 prosentin veron, maksat lopulta vain 500 dollaria veroa 6000 dollarin tuloista.

MLP: n verovaikutukset ymmärretään paremmin tarkastelemalla pääoman tuottoa ja kustannusperustetta. Pääoman tuotto on maksu, jonka vakuus, kuten REIT tai MLPS, suorittaa sijoittajalle varoista, jotka eivät ole peräisin nettotulosta. Kustannusperuste tarkoittaa omaisuuserän alkuperäistä hintaa verotustarkoituksessa, oikaistu mahdollisilla osinkoilla tai voitonjakoilla. Sitä kutsutaan joskus veropohjaksi. Veroja maksaessaan sijoittajat voivat määrittää pääomatulonsa, mikä viittaa omaisuuserän kustannusperusteen ja nykyisen markkina-arvon väliseen eroon.

MLP: n kanssa sinun ei tarvitse maksaa veroa heti omistuksistasi - voit sen sijaan vähentää ne kustannusperusteesta. Mutta jos myyt MLP-yksiköitä, joudut maksamaan veroja myytyistä yksiköistä. Joten pitäminen MLP: stä pitkällä aikavälillä on järkevää monille sijoittajille, koska he voivat odottaa, että kustannusperuste saavuttaa 0 dollaria, mikä tarkoittaa, että heidän veroaan lykätään pysyvästi.

Verovaikutukset - REIT

Vaikka mahdollisuus, että REIT: ltä ei kanneta veroa voitoistaan, houkuttelee sijoittajia, heidän on muistettava, että tulovero on maksettava saamastaan ​​osingosta. Lisäksi REIT: n on käsiteltävä niiden omistusten kiinteistöveroa. Joillekin REIT-yhtiöille kiinteistövero voi olla jopa 25 prosenttia toimintakuluista.

REIT-yhtiöiden maksamat osingot verotetaan tavanomaisina tuloina osuudenomistajalle. Mutta on tapauksia, joissa osinkoja pidetään hyväksytyinä osinkoina, mikä johtaa myyntivoittoveroon. Suurin osa REITin osakkeenomistajista maksaa vain osinkojensa ylärajan. Jotkut REIT: n maksamista osingoista voivat itse asiassa olla verotonta pääoman palautusta, joka lykkää kyseisten osuuksien veroja, kunnes omistaja myy ne. Tällaiset verottomat maksut vähentävät lopulta osuudenomistajan kustannusperustaa.

Sijoittaminen MLP: iin

Sijoittajille on monia tapoja sijoittaa rahansa MLP: hen. Yksi näistä tavoista on ETP: n tai pörssissä käydyn rahaston (MLP) kautta. Pörssinoteeratut rahastot ovat jälkimarkkinakelpoisia arvopapereita, jotka seuraavat indeksit, kuten hyödykkeitä, joukkovelkakirjoja tai indeksirahastoja. Toisin kuin sijoitusrahastot, ETF: t käyvät kauppaa pörssissä.

ETF: n MLP: t ovat erinomainen tapa sijoittajille poistaa osa yksittäisen MLPS: n ostamiseen liittyvistä liiketoiminnallisista riskeistä ja antaa samalla heille pörssinoteerattuihin rahastoihin liittyvät veroedut. Mutta ETF: n MLP: t ovat usein melko kalliita, minkä suhteen sijoittajien on oltava varovaisia.

Jos sijoittajat eivät halua syöksyä ETF: n MLP: eistä, he voivat myös harkita sijoitusrahastoja, joilla on MLP: itä. Sijoitusrahastot, jotka sijoittavat rahansa MLP: hen, antavat sijoittajien lykätä verojen maksamista jaetuista tuloista, kunnes sijoitukset myydään. Nämä voitot ovat pitkäaikaisia ​​voittoja, mikä johtaa alhaisempaan verokantaan kuin lyhytaikaiset myyntivoitot.

Sijoitusrahastot ovat myös loistava vaihtoehto niiden hallinnoidun luonteen vuoksi. Jos sijoitusrahastojen hoitaja valitsee rahaston sijoittamiseen tarkoitetut MLP: t, sillä voi olla valtava ero näiden varojen riskien lieventämisessä. Liian monet sijoittajat ajattelevat, että kaikki MLP: t luodaan tasa-arvoisiksi. Sijoittajien on maksettava ylläpitomaksu näistä eduista, mutta kannattaa ottaa huomioon kehityssuunta.

Vastuuvapauslauseke

Tämä artikkeli on tarkoitettu vain tiedoksi ja koulutukseen. Se ei ole minkään rahaston osakkeen hyväksyminen. Ota yhteyttä osakevälittäjään tai taloudelliseen neuvonantajaan ennen osakkeiden ostamista ja myyntiä.