Arvosuunnittelu: prosessi tai keskittyminen?

Johdanto

Muutamassa lyhyessä viikossa vietän 40 vuotta siitä, kun kävin ensimmäisen kerran arkkitehtitoimistossa, aurinko nousi urani aamunkoitteessa. 17-vuotiaana minulla ei ollut aavistustakaan, mihin polku johtaisi, ja taaksepäin katsomalla se oli kaikki mitä voitiin toivoa. Kun olen päättämässä urani viimeistä kolmasosaa, en olisi muuttanut mitään koko urani aikana. Tässä vaiheessa luultavasti voidaan sanoa, että olen "vanhin valtiomies" ammatissani. Se kuulostaa melkein erottavalta otsikolta, koska nimikkeet menevät joka tapauksessa. Koska tietty aihe esitti jälleen itsensä käytännössä, aloin miettiä uraani, tuoden tunteita ja ajatuksia heijastamaan juuri ilmaisemiani tunteita. Paljon muisteluun, nyt siirtykäämme aiheeseen, josta halusin keskustella.

Mentorointi ja opettaminen ovat aina olleet urani tärkein ominaisuus. Olen oppinut jotain ja tarvitsen vain jatkuvaa tarvetta jakaa se muiden kanssa. Se on osa sitä, mitä olen aina pitänyt soihun välittämisenä seuraavan sukupolven ammattilaisille. Haluan keskustella usein väärin käytetystä käsitteestä, arvotekniikasta (VE), joka voi olla erittäin tehokas työkalu tai mahdollinen syöpä rakennusalalla, joka voi maksaa paljon koko yhteiskunnalle. Kuten monissa asioissa elämässä, oikein käytettynä VE voi olla uskomattoman tehokas työkalu. Väärin sovellettuna siitä tulee taakka koko yhteiskunnalle luomalla tilat, joista tulee rahaa ja haittoja. Usein nämä sitruunat myydään epäilemättömälle ostajalle varoitustyhjänä. Sivuhuomautuksena kysyn usein, missä määrin julkistamatta jättämisestä tulee epäeettistä, ei vain laitonta,ja kuinka paljon tietoa joidenkin ihmisten todellisesta luonteesta. Olen varma, että olemme kaikki olleet siellä jonkin aikaa, kun tunsimme, että saimme todella sopimuksen lyhyen loppun.

Rakennusten omistajien, suunnittelijoiden ja rakentajien vastuu

Harvat voivat väittää, että osa heistä voi elää tällä kalliolla vähintään 100 vuotta. Rakennusteollisuus on vain yksi niistä harvoista toimialoista, joilla työntekijät voivat todella esittää tällaisia vaatimuksia laillisesti. Ajattele sitä, niin kauan kuin rakennus, jossa työskentelit, on olemassa, osa sinusta tulee olemaan tällä planeetalla. Vau! Harvat voivat vedota tällaiseen perintöön ja olla tarkkoja. Tämän näkökulman pitäisi ajaa rakennusalan ammattilaiset uudelle tasolle, pidemmällä aikavälillä kestävään ideologiaan ja käytäntöön. Valitettavasti tämä ei aina ole rakennusalan edustajien näkemys. Edellisessä artikkelissa viittasin tähän lyhytnäköisyyden ilmiöön. Kuten totesin tuossa artikkelissa,seuraava lainaus toimitettiin vuoden 1984 American Institute of Architects (AIA) -kongressissa, ja pidän tätä niin tärkeänä, että haluan lainata tuon artikkelin uudelleen:

"Aivan liian usein sinä, arkkitehti, parempaa arvostelukykyäsi vastaan, menet mukaan asiakkaidesi kanssa… anna kehittäjien, rakentajien ja omistajien pelotella itseäsi, jotka haluavat ansaita nopeasti voittoa koko yhteiskuntamme kustannuksella… Valitettavasti minä Olemme tulleet tähän johtopäätökseen, kun olen rakentanut vuosia ja tehnyt monia virheitä ja huomannut yksin, että mitä suurempi sijoitus "ylimmälle riville", sitä suuremmat tulokset ovat alimmalla rivillä. Luulen, että sinun (arkkitehdin) olisi pitänyt kertoa tämä minulle kauan sitten. "

Herman Chanen, toimitusjohtaja ja hallituksen puheenjohtaja

Chanen Construction Company

1984 AIA National Convention

julkaistu Architecture Record -lehdessä, kesäkuu 1984

Tämä lainaus kuvaa hyvin syöpäpotentiaalia, josta VE voi tulla, jos sitä käytetään väärällä kohdennuksella ja prosessilla. Keskustelen näistä kahdesta hetkessä. Ennen kuin aloitamme tämän keskustelun osan, haluan aloittaa keskustelun asettamalla lasit, jotka auttavat meitä ymmärtämään näiden VE-päätösten seuraukset.

Todellinen syy VE: lle

Sokeripäällystystä tai harhaa ei tarvita, missään ei ole rajattomia budjetteja, varsinkin rakentamisessa. Selkeyden vuoksi haluan sanoa sen toisella tavalla; ei ole olemassa rajatonta budjettia! Toivon, että se on kristallinkirkas kaikille tätä lukeville. Sellaisena ei koskaan tule olemaan tarpeeksi rahoitusta tekemään kaikkea mitä haluat tehdä rakennusta rakennettaessa. Näiden tilojen odotetaan kestävän 40 tai 50 vuotta, ja todennäköisesti niiden odotetaan selviävän yli 70 vuoden ajan monissa tapauksissa. Se on neljä, viisi, voi olla jopa seitsemän vuosikymmentä. Vahvistaako se mielessäsi elävää elinaikakehystä? Nyt voit saada todellisen tunnelman siitä, mitä sanoin aiemmin perinnöstä.

Pitkäikäisyyden tarpeen ja varojen rajallisuuden vuoksi on välttämätöntä, että arvoa nostetaan jokaiselle laitosinvestoinnille. Toisin sanoen suurin osa jokaisesta rakennusjärjestelmästä vaihdetaan ainakin kerran kyseisen laitoksen käyttöiän aikana. Kuinka voimme tehdä nämä sijoituspäätökset parhaiten? Paras tapa on läpi elinkaarikustannusten, mutta se on keskustelu toisen kerran. Elinkaarikustannusten lisäksi yleisin tapa hallita kustannuksia on arvotekniikka (VE). Olen nähnyt VE: n osallistuneen projektiin kahdella perusmenetelmällä. Ensimmäinen, osana koko suunnittelu- ja rakennusprosessia due diligence -periaatteesta, kun kiinteistöjä ostetaan valmistuneen laitoksen käytössä. Toinen, kun on todettu, että rakennuskustannukset ovat ylittäneet vahvistetun budjetin.Ensimmäinen on ennakoiva lähestymistapa, toinen on reaktiivinen. Kuka haluaa arvata, kumpi tuottaa parhaat ja parhaat tulokset?

Kummallakin näistä lähestymistavoista on sama lyhyen aikavälin tavoite, mikä vähentää alkukustannuksia. Tuntematon on kumpi niistä vahingoittaa laitosta eniten rakennuksen ikääntyessä. Muistutan jokaiselle lukijalle, että rakennukset ikääntyvät aivan kuten ihmiskeho. Tämä on väistämätön totuus. Aivan kuten se maksaa enemmän ikääntyessämme, ts. Lääkärin vastaanotot, lasit jne., Sama pätee rakennuksiin. VE: stä voi tulla syöpä, kun se lyhentää laitoksen elinajanodotetta tai nostaa ikääntyviä kustannuksia yli sen, mitä normaalisti odotetaan vastaavan ikäisen ja tyyppisen laitoksen osalta. Ajattele tällä tavalla, jos katon oletetaan kestävän 20 vuotta, ja vuonna 10 katto on pinnoitettava uudelleen, jotta katto saavuttaisi 20 vuoden rajan, mitä tarkalleen maksoit, kun maksit siitä " 20 vuoden katto aluksi.Keskustelin tästä toisesta takuita koskevasta artikkelista.

Monissa lähteissä, jotka kuvaavat mitä VE: n on tarkoitus olla, yksi käsite näyttää olevan yhdenmukaisin kaikissa näissä kuvauksissa, sillä alennettujen rakennuskustannusten arvo on ilmaistu. Olen harvoin nähnyt elinkaarikustannuksissa ilmaistut arvotermit, mutta tämän arvon pitäisi todellakin ilmaista. Yleisimmin olen nähnyt näiden arvojen ilmaistavan välittömien välittömien alkukustannussäästöjen muodossa. Vaikuttaa siltä, että jälkimmäisen menetelmän pääasiallinen syy on suora seuraus siitä, kun VE otetaan käyttöön prosessissa, yleisimmin lopussa, kun budjetin ylitys on todettu. Tämä lähtökohta voi olla tämän keskustelun tasapainon ennakko, kun etenemme tämän artikkelin painopisteisiin verrattuna prosessin osiin. Painopiste on kustannusten leikkaamisessa talousarvion ylityksen seurauksena.Prosessi on tasapainon luominen laitoksen ja organisaation pitkäaikaisten ja lyhytaikaisten tarpeiden välillä.

VE prosessityökaluna

Kun VE otetaan käyttöön koko suunnitteluprosessissa, sillä on suurimmat mahdollisuudet tulla erittäin tehokkaaksi työkaluksi. Tällöin VE-prosessi keskittyy arvotuloksiin. Minusta tämä tavoite ei ole saavutettavissa lukuun ottamatta elinkaariarviointia, ja se muuttaa tämän analyysin erinomaiseksi indikaattoriksi, jos omistaja on aloittanut asianmukaisella alkuperäisellä budjetilla. Julkinen sektori jää tältä osin usein vajaaksi, kun poliittiset päättäjät keskittyvät dollariin ja usein alentavat markkinoilla toimivia poliittisesti hallitsemattomia voimia. Usein se, mitä lainsäätäjä päättää kustannuksista, ei ole yhdenmukaista markkinoiden todellisten kustannusten kanssa asettamien vaatimusten kanssa, minkä vuoksi vaaditaan huonompaa rakentamista ja sen annetaan saattaa päätökseen poliittisesti tärkeitä hankkeita. Esimerkiksi, vaikka tiede on määritellyt tomaatit hedelmiksi,Kongressi yritti muuttaa tätä näkemystä vuoden 1833 tullilaissa, joka julistaa tomaatit vihanneksiksi. Valitettavasti korkein oikeus myönsi kongressin toimet päätöksellä, jolla tuettiin tullilakia vuonna 1893. Jätän nuo tosiseikat seisomaan yksin ilman kommentteja, tällä hetkellä.

Kun projekti otetaan käyttöön koko projektin elinkaaren ajan, se voi tunnistaa mahdolliset alku- ja elinkaarikustannussäästöt, jotka voivat vähentää laitoksen taloudellista taakkaa koko sen elinajanodotteena. Tästä on todellinen VE. Tällöin VE: stä tulee osa prosessia eikä vain jälkikäteen. Tässä tapauksessa VE: stä voi tulla tasapainottava voima pitkän aikavälin elinkaarikustannusten ja alkuperäisten rakennuskustannusten välillä. Nyt VE: n voima alkaa loistaa.

VE kuin Focus Cancer

Yleisin aika, jonka olen nähnyt käyttävän VE: tä, on suunnittelun ja rakentamisen välillä, kun on havaittu, että budjetti ei ole tarpeeksi suuri projektille suunnitellulla tavalla. VE: stä on tullut projektin jälkikäsittely. Tämä ei ole vain huonon suunnittelun edustaja, vaan myös huono suunnittelu. Voinko sanoa niin? No, liian myöhään, tein jo. Ei loukkaavaa kenellekään, mutta tämä edustaa ehdottoman huonoa suunnittelutyyppiä tai sen puutetta. Joku ei ennakoinut jotain, joten nyt on löydettävä ratkaisu kyseiseen valvontaan, ja jos sille annetaan houkutteleva nimi, se ei välttämättä näytä niin typerältä kuin muutoin. Tämän tyyppinen VE ei usein ota huomioon kaikkia ongelmia käytettäessä. Esimerkiksi,Projektikustannusten pienentämiseksi määritetään, että katon viemärilinjat (suunniteltu sadeveden kuljettamiseksi katolta pois rakennuksesta pidätysalueelle) korvataan kaatopaikoilla ja viemäreillä (jotka tyhjentävät sadeveden välittömästi rakennuksen viereen). Nyt tämä ei ehkä ole ongelma toisessa projektissa, mutta tällä projektilla on laaja maaperä, joten kun maaperä kastuu, se laajenee ja pakotti seinät nousemaan. Tämä hanketta koskeva päätös aiheuttaa valtavia dollareita, jotka käytetään vuosikymmenen kuluttua rakenteellisten vikojen korjaamiseen, koska laaja maaperä kastui. Kuinka tehokas kyseinen VE-päätös oli? Suurin osa ei edes seuraa VE: n päätöstä tallentaa nämä tapahtumat rakentamisen jälkeisen aikataulun vuoksi.Nyt tämä ei ehkä ole ongelma toisessa projektissa, mutta tällä projektilla on laaja maaperä, joten kun maaperä kastuu, se laajenee ja pakotti seinät nousemaan. Tämä hanketta koskeva päätös aiheuttaa valtavia dollareita, jotka käytetään vuosikymmenen kuluttua rakenteellisten vikojen korjaamiseen, koska laaja maaperä kastui. Kuinka tehokas kyseinen VE-päätös oli? Suurin osa ei edes seuraa VE: n päätöstä tallentaa nämä tapahtumat rakentamisen jälkeisen aikataulun vuoksi.Nyt tämä ei ehkä ole ongelma toisessa projektissa, mutta tällä projektilla on laaja maaperä, joten kun maaperä kastuu, se laajenee ja pakotti seinät nousemaan. Tämä hanketta koskeva päätös aiheuttaa valtavia dollareita, jotka käytetään vuosikymmenen kuluttua rakenteellisten vikojen korjaamiseen, koska laaja maaperä kastui. Kuinka tehokas kyseinen VE-päätös oli? Suurin osa ei edes seuraa VE: n päätöstä tallentaa nämä tapahtumat rakentamisen jälkeisen aikataulun vuoksi.Kuinka tehokas kyseinen VE-päätös oli? Suurin osa ei edes seuraa VE: n päätöstä tallentaa nämä tapahtumat rakentamisen jälkeisen aikataulun vuoksi.Kuinka tehokas kyseinen VE-päätös oli? Suurin osa ei edes seuraa VE: n päätöstä tallentaa nämä tapahtumat rakentamisen jälkeisen aikataulun vuoksi.

Usein kun jotain tehdään viime hetkellä ja kiirehtiä, parhaita päätöksiä ei koskaan tehdä, koska tärkeät tekijät jätetään usein huomiotta. Melko usein omistaja, joka ei ole perehtynyt tai kokenut tällaisten päätösten tekemisestä, tekee tämäntyyppiset päätökset, mikä lisää seurauksia. Usein on aika paineita näiden määritysten tekemiseksi nopeasti, koska aikaviive voi olla kalliimpaa, ja pitkän aikavälin tulokset vaarantuvat melkein väistämättä. Sinun pitäisi alkaa nähdä mahdollinen dominoefekti.

VE: n näkökohdat

Yksi ensimmäisistä kysymyksistä, jotka on esitettävä, on mikä on VE: n tavoite. Ennen kuin päästään budjettikysymykseen, on ensin kysyttävä, mikä arvo palautetaan VE: lle. Jos VE ei palauta arvoa, se ei ehkä ole oikea toimintatapa. Jos palautetun määritetyn arvon tarkoituksena on vain vähentää rakennuskustannuksia, seuraavaksi on etsittävä vastausta alkuperäiseen hankkeen budjettiin. Usein omistaja ei halua kuulla mitään tästä, koska se saattaa heijastaa sitä, että omistaja ei tehnyt aluksi jotain oikein. Jos VE otetaan käyttöön prosessin jokaisessa vaiheessa, VE: llä pitäisi olla jokin muu syy alkuperäisen budjetin yläpuolella.

Pysähdy ajattelemaan, aivan kuten ihmiskeho, rakennukset ikääntyvät. Mitä muita rinnakkaisuuksia voisi olla? Harkitse tätä, jos kysyt ravitsemusterapeutilta, bariatriselta asiantuntijalta, urheiluvalmentajalta tai joku sellaiselta, he kaikki kertovat sinulle, että kalorien leikkaaminen painon alentamiseksi on erittäin tehokasta tiettyyn pisteeseen, jolloin lihas alkaa kadota. Voin kertoa kokemuksestani, näen sen koko ajan. Jos asiakas yrittää rakentaa projektin, jonka budjetti on 20% rakennustyypin neliömetrin kustannuksista, rakennus ei toimi asianmukaisesti tai kestää niin kauan. Se voi jopa tulla rahakuopaksi. Ajattele sitä.

Päätösajatukset

Kuten Herman Chanen löysi ja puhui vuonna 1984, on perustaa nähdä VE mahdollisena syövänä, mutta hyvin käytettynä se voi olla erittäin tehokas työkalu. Omistajan vastuulla on varmistaa, että joukkue käyttää VE: tä tehokkaasti, ja paras tapa on olla tekemättä päätöksiä asioista, joilla omistajalla on vähän asiantuntemusta ja kokemusta, delegoimalla nämä päätökset omistajan palkkaamille asiantuntijoille. Jos VE: tä aiotaan käyttää projektissa, integroi VE koko hankkeeseen, ei vain budjetin ylittyessä.