Toisen tai loma-asunnon veroedut ensisijaisena kotona vs. vuokra

Hyödynnä toisen asunnon verovähennyksiä

Julkinen verkkotunnus Wikimedia Commonsissa

Toisella kodilla on arvokkaita etuja

Toisen kodin omistaminen tarjoaa monia etuja. Yksi ensisijaisista eduista on tietysti se, että omistat paikan, jossa sinä ja perheesi ja ystäväsi voitte mennä viettämään niin paljon aikaa kuin haluatte ilman vaivaa hotellin tai vuokrauksen varaamisesta. Toinen etu voi olla, että sinulla on rauhallinen paikka eläkkeelle. Se voi myös olla sijoitusmahdollisuus vuokrarahojen muodossa. Ja viimeisenä, mutta ei vähäisimpänä, sinulla voi olla oikeus joihinkin veroetuuksiin omistamalla toinen koti.

Vanhat asunnot voivat olla suuri sijoitus

CC-BY-SA-3.0 Wikimedia Commons

Kuinka IRS määrittää kodin

Monenlaisia rakenteita voidaan pitää kodina. Internal Revenue Service (IRS) tunnistaa kodin taloksi, asuntolaivaksi, asuntovaunuksi, osuuskunnaksi tai osakehuoneistoksi. Niin kauan kuin siellä on nukkuminen, ruoanlaitto ja kylpyhuone, se voidaan luokitella kodiksi. Jos olet asunnon omistaja, tiedät jo ensisijaisen asuinpaikkasi omistamisen veroedut. Vanhat kodit voivat saada verohelpotuksia myös IRS: ltä.

Kaikkia toisia asuntoja ei kuitenkaan kohdella samalla tavalla, joten jos omistat tai aiot ostaa toisen kodin, sinun on ehdottomasti varmistettava, että olet tietoinen verotuksen perussäännöistä, jotka vaikuttavat toisen asunnon omistajiin.

Jos toinen koti on loma-asuntosi (et vuokraa sitä)

Jos käytät toista kotiasi henkilökohtaiseen nautintoon, asuntolainakorosi ja kiinteistöverosi voidaan vähentää samalla tavoin kuin pääasunnossasi.

Asuntolainan korko

Asunnonomistajana tiedät jo, että ensimmäisen asuntolainasi korko on vähennyskelpoinen. Jos käytät toista kotiasi toissijaisena kotona, jossa asut osan ajasta etkä vuokraa sitä vuokralle, myös toisen kotisi asuntolainan korko on vähennyskelpoinen. Voit peruuttaa 100% maksamastasi korosta jopa 1,1 miljoonan dollarin velasta, joka on turvattu ensimmäisellä ja toisella kodillasi ja jota käytetään kiinteistösi hankkimiseen tai parantamiseen. Muista, että tämä vähennys koskee 1,1 miljoonan dollarin velkaa eikä 1,1 miljoonaa dollaria kussakin kodissa.

Kiinteistöverot

Voit vähentää kiinteistöverot toisesta kodistasi. Itse asiassa voit vähentää kaikista omistamistasi kodeista maksetut kiinteistöverot.

Jos vuokraat toisen kodin

Toisen kodin vuokrauspäivien lukumäärä on tärkeä määritettäessä oikeuttavien veroetuuksien määrää. Pohjimmiltaan, jos vuokraat toisen kodin alle 14 päiväksi vuodessa, voit kohdella toista kotiasi samalla tavalla kuin ensisijaista asuinpaikkaasi. Jos vuokraat toisen kodin yli 14 päiväksi vuodessa, IRS määrittää, että toinen koti on vuokrakohde, jota verotetaan eri tavalla kuin ensisijaisessa asunnossa. Huomaa, että jos et koskaan vieraile toisessa kodissasi, se luokitellaan sijoituskiinteistöksi. Sinun on käytettävä kotiasi, jotta voit katsoa omaisuutesi henkilökohtaista käyttöä. Käyntejä, jotka teet kirjautuessasi taloon tai teet korjauksia tai huoltotöitä, ei lasketa henkilökohtaiseksi käytöksi, ja ne tekevät toisen talosi sijoitus taloksi.

Vuokra-aika vuodessa = 14 tai vähemmän päiviä

Jos vuokraat toisen kodin 14 tai vähemmän päiväksi vuoden aikana, voit saada varat verovapaasti. Ei ole väliä kuinka paljon veloitat vuokrasta, sinun ei tarvitse vaatia tätä määrää IRS: lle. Jos vuokraat toisen kodin alle 14 päiväksi, kotia kohdellaan samalla tavalla kuin henkilökohtaista asuinpaikkaasi ja vähennät asuntolainakorot ja kiinteistöverot samoin kuin ensisijaisessa asunnossa.

Vuokra-aika vuodessa = yli 14 päivää

Jos vuokraat toisen kodin yli 14 päiväksi, sinun on ilmoitettava kaikki saamasi vuokratulot. Samalla voit vähentää vuokrakulut, mukaan lukien verot, vakuutukset, asuntolainakorot, apuohjelmat, taloudenhoito ja korjaukset. Voit jopa vähentää tarvikkeita, kuten pyyhkeet ja lakanat. Lisäksi voit poistaa poistot, arvot, jotka menetetään kodin kulumisesta ajan myötä. Haasteena on määrittää, mihin kustannukset kohdennetaan kiinteistön henkilökohtaisiin tarkoituksiin käyttämisen ja kiinteistön vuokrauksen välillä. Haluat pitää erinomaisia tietoja päivämääristä, tuloista ja kuluista. Palkkaa veroasiantuntija määrittelemään verotettavat ja verottomat tulot oikein.

Avain maksujen maksimointiin on pitää loma-asuntosi henkilökohtainen käyttö alle 15 päivässä tai 10% kaikista vuokra-päivistä sen mukaan, kumpi on suurempi. Siinä tapauksessa loma-asuntoa voidaan pitää vuokrana, joka saa vuokravähennyksiä. Jotta toinen koti säilyisi vuokrakohteena, sinun on vältettävä 10 prosentin rajan ylittymistä. Jotta voit mitata enimmäisaikaa, jonka voit käyttää kotiasi henkilökohtaiseen käyttöön, sinun ei pitäisi periaatteessa käyttää toista kotiasi enemmän kuin yhden päivän jokaista vuokraamasi 10 päivää kohti.

Vuokrakohteen vähennysten maksimoimiseksi sinun on oltava aktiivisesti mukana vuokrausprosessissa. Tämä tarkoittaa tapaamisten järjestämistä vuokralaisten kanssa ja vuokrasopimusten ehtojen asettamista. Ja tämä on erittäin tärkeää - sinun on omistettava vähintään 10% omaisuudesta.

Toisen kodin muuttaminen ensisijaiseksi asunnoksi

Veroetu-strategia, jota toisen asunnon omistajat käyttävät välttääkseen pääomavoittoverojen maksamisen toisen kodin myynnin yhteydessä, on muuttaa toinen kotinsa ensisijaiseksi asunnoksi. Tapa tähän on asua toisessa kodissa kaksi vuotta edellisestä viidestä vuodesta ennen kodin myyntiä. Tämä merkitsee myyntiä verovapautukseksi, jonka voitto on enintään 250 000 dollaria yksittäisistä viilaajista ja 500 000 dollaria yhteishakemuksista.

Vuodelta 2009 ja myöhemmiltä vuosilta maksat säännöllisesti 10% myyntivoittoveroja siitä voiton osasta, joka vastaa aikaa, jota käytit kotona loma-asuntona vuoden 2008 jälkeen.

Verojen laskeminen on monimutkaista

Veroasiantuntijasi tarvitsee kaikki yksityiskohdat siitä, miten käytät toista kotiasi. Nämä tiedot on kerättävä ja ylläpidettävä jatkuvasti koko vuoden ajan, jotta veroasiantuntijasi voi laskea tarkasti oikaisut bruttotulosi ja muokatut oikaistut bruttotulosi. Hämmentävä? Todellakin on .

Turbovero selittää vuokrakohteen verovähennykset

Resurssit

IRS: llä on monia julkaisuja, jotka auttavat sinua ymmärtämään toisen kodin omistamisen perusteet ja kuinka veroja sovelletaan omistukseen. Lisätietoja toisen kodin omistamisesta, käytöstä ja myymisestä sekä veroetuista ja -miinoista on osoitteessa www.IRS.gov ja etsimällä seuraavia julkaisuja.

Julkaisu # 527 Asuinrakennus (mukaan lukien loma-asuntojen vuokraus)
Julkaisu # 523 Kodin myynti