Asuin- ja liikekiinteistösijoitus 101

Kiinteistösijoitus

Kiinteistösijoitus voi tuntua pelottavalta aloittelijoille. Ensimmäinen ja ainoa hanke omaisuuden omistamiselle, jonka useimmat amerikkalaiset koskaan tekevät, on kodin ostaminen - ja se on tarpeeksi haastavaa lisäämättä komplikaatioita! Loppujen lopuksi kuka järkevästi haluaisi rekisteröityä lisää asuntolainojen, vakuutusmaksujen ja ylläpitokustannusten tavoin?

Vastauksena sinun on vain tarkasteltava kiinteistömarkkinoiden sijoitusten historiallista arvostusastetta (noin 9% vuodessa viimeisten 35 vuoden aikana). ¹ Tämä on järkevää, koska työpaikkoja luodaan talouden kasvaessa. Katsotaanpa, että Yhdysvaltain väestö istui oikeassa noin viidessä miljoonassa sielussa kaksisataa vuotta sitten. Vuosisata sitten maassamme asui (noin) seitsemänkymmentäviisi miljoonaa ihmistä. Nykyään tämä määrä on yli nelinkertaistunut, ja yli kolmesataa miljoonaa ihmistä kutsuu nyt USA: ta kodiksi - ja voit olettaa, että suurin osa näistä ihmisistä tarvitsee jossain vaiheessa kahta asiaa: työpaikan ja paikan elää! ^2,3 Muuten molemmat asiat edellyttävät kiinteistöjä.

Yleisesti ottaen uusien kodeiden ja työpaikkojen jatkuva luominen maassamme vaatii meitä hyödyntämään rajallisesta maa-alueesta, johon meillä on pääsy. Kun tämän maan määrä (tarjonta) pienenee, vaikka maan tarve kasvaa (kysyntä), hinnat nousevat yhä korkeammalle. Muistatko, kun olit taas peruskoulussa, oppinut 1800-luvun suuresta länsimaasta? Tuona päivänä liittohallitus antoi kirjaimellisesti maata kansalaisille, jotka suostuivat elämään ja työskentelemään maata vastaan. Heillä oli varaa olla niin antelias, koska maan tarjonta ylitti suuresti sen kysynnän.

Sellaista ei enää ole - ja kuten minkä tahansa rajallisen resurssin kohdalla - hinnat jatkavat nousua, kun ihmiskunta kasvaa, mikä lisää kiinteän rakennettavan maan tarjontaamme. Sellaisenaan tajuissaan oleva henkilö näkee kiinteistöjen olevan hyvä sijoitus. Tämä ei kuitenkaan tarkoita sitä, että kiinteistömarkkinat olisivat immuuneja rahoitusmarkkinoiden kärsimyksille. Kaukana siitä! Itse asiassa useimmat ihmiset, jotka eivät löydä menestystä kiinteistösijoituksissa, reagoivat liikaa lyhytaikaisiin vaihteluihin ja yrittävät salata omistustaan ​​vastaavasti.

Kiinteistösijoitusten arvostusmahdollisuuksien täysimääräinen hyödyntäminen edellyttää yleensä kiinteistöjen ostamista ja pitämistä monien vuosien ajan - jopa eläkkeelle siirtymiseen saakka ja sen jälkeenkin - lyhytaikaisten tappioiden sietämiseksi ja pitkäaikaisen arvostuksen hyödyntämiseksi. Lisäksi on teoriassa totta, että kaikki maan hinnat nousevat edelleen väestön kasvaessa, mutta joissakin tapauksissa tämä voi kestää jonkin aikaa.

Siksi ei riitä, että ostat vanhan kiinteistön, sitten istu alas ja katsele omaisuutesi arvoa. Sinun on sovellettava kokeiltuja ja todellisia menetelmiä kiinteistön arvon arvioimiseksi ennen ostamista, jotta maksimoisit mahdollisuutesi nähdä arvon nousu nopeammin kuin muut kiinteistöt (suhteellisesti). Näitä ovat: paikallisten kiinteistömarkkinoiden ja talouksien analyysi, perusteelliset tarkastukset ja arvioinnit jokaiselle vakavasti harkitsemallesi kiinteistölle ja realistiset laskelmat odotettavissa olevista tulovirroista vs. lähtevistä menoista.

Kaikki nämä ja muut näkökohdat käsitellään tässä moniosaisessa opetusohjelmassa: Asuin- ja liikekiinteistösijoitus 101! Tässä erässä esitän omaisuuden ostamisen edut ja haitat varallisuuden kasvattamiseksi. Sitten puhumme joistakin epäsuorammista kiinteistösijoitusmenetelmistä niille ihmisille, jotka haluavat vain päästä markkinoiden nauttimaan tuottoon ajan myötä, mutta joilla ei ole halua käsitellä kädessä olevaa vaivaa - yhdessä vuokranantajan kanssa.

Toisessa erässä, Kuinka investoida suoraan kiinteistöihin , annan yksityiskohtaisen yleiskuvan siitä, mitä investointeihin liittyy kolmeen pääomamuototyyppiin: asuinrakennus, liikekiinteistö ja rakentamaton maa. Osassa 3, Kiinteistöjen arvostus ja kassavirta-analyysi , käsittelemme periaatteita, jotka sinun on ymmärrettävä, jotta voimme selvittää haluamasi alueet kiinteistösijoitustoiminnallesi , kuinka tehdä asianmukainen arviointi ja askel askeleelta menetelmä kassavirran määrittämiseksi (eli vuokratuotot miinus kulut).

Tämän sarjan osa 4, Neuvottelupalvelut ja huijausten välttäminen kiinteistösijoituksissa , antaa sinulle käsityksen kiinteistökauppojen (kustannusten) tehokkaan sulkemisen hienoista kohdista sekä pohjustuksen kauheista kiinteistösijoituksista, joita ei tarvitse ollenkaan välttää. kustannukset. Kun olet lukenut tämän erän, olet valmis tunnistamaan joitain kiinteistömaailman yleisimpiä "sitruunanloukkuja" sekä epäeettisten ostajien ja myyjien suosittuja taktiikoita.

Joten, ilman lisäsoittoja, annan sinulle asuin- ja kaupallisten kiinteistöjen sijoittamisen 101!

Asuin- ja liikekiinteistösijoitus 101

Mitä yhteistä suurkaupungeilla, kuten New Yorkilla, Los Angelesilla ja San Franciscolla? Ensinnäkin kiinteistöjen hinnat kaikissa noissa kukoistavissa metropoleissa ovat korkeimpia! Tämä johtuu siitä, että kehitettävän maan tarjonta on vähäistä mitattuna sen suurelle kysynnälle. Siksi sekä asuin- että liikekiinteistöt myyvät todennäköisemmin korkeammalla hinnalla.

Sitä vastoin kiinteistöjen hinnat suuressa osassa Yhdysvaltojen keskilännessä tai etelässä ovat paljon alhaisemmat, koska rakennettavaa maata on enemmän (eli ajattele "avoimia tiloja"). Se ei tarkoita sitä, ettet voinut nähdä mukavaa arvostusastetta mistään kiinteistösijoituksista, jotka on tehty tällaisilla maaseutualueilla - vain sinun pitäisi skaalata odotuksesi vastaavasti. Jos esimerkiksi määrität, että

paikallinen talous keskikokoisessa kaupungissa A - viihtyisä pieni kylä, joka on kätketty jonnekin American Heartlandiin - on terveellistä ja valmis laajentumaan, niin sinulla on kaikki oikeudet odottaa arvostavansa alueen (hyvin tutkittua ja taloudellisesti vakaa) sijoituskiinteistöä hienosti ajan myötä. Se ei välttämättä komentaa sellaisia ​​palkkioita, joita voit odottaa Manhattanin kaupunkitalolta elinaikanasi, mutta tämä on vähemmän tärkeää kuin alkuperäisen sijoituksesi kokonaisarviointi.

Edistyksellä, teollisuudella ja tuottavuudella on positiivinen vaikutus kiinteistöjen hintoihin, ja älykkäille sijoittajille, jotka haluavat nähdä rahansa kasvavan, on runsaasti mahdollisuuksia (monilla alueilla). Niin kauan kuin sinulla on tietoa sijoituskiinteistöjen analysoinnista ja valinnasta, voit todennäköisesti löytää arvokkaita kiinteistöjä yleiseltä alueeltasi. Ja vaikka ei, esimerkiksi jos satut asumaan taloudellisesti masentuneella alueella, voit silti sijoittaa kiinteistöihin epäsuorasti REIT- ja REIT-sijoitusrahastojen kautta (keskustellaan myöhemmin).

Plussat sijoittamiseen kiinteistöihin:

1. Omaisuuden arvostus ja vuokratulot

Kiinteistösijoittajat ansaitsevat rahaa kiinteistöistään kahdella tavalla: ajan arvostus ja / tai vuokralaisten vuokratuotot. Lisäksi toisin kuin muut (eläkkeelle siirtymättömät) rahoitusarvopaperit, kuten osakkeet ja joukkovelkakirjat, kiinteistöjen arvostusyhdisteet lykkäävät veroa siihen asti, kunnes sijoittajat päättävät myydä. Verojen maksamista voidaan silti välttää silloinkin, jos minkä tahansa vuokrakohteen myynnistä saadut voitot käytetään muiden vuokrakohteiden ostamiseen. Nämä tunnetaan nimellä Starker Exchange tai IRS Section 1031 Exchange.

Onneksi, vaikka sijoittajat päättävät olla käyttämättä vuokra-kiinteistöjen myyntivoittoja, näiden voittojen verotus on rajoitettu enintään viidentoista prosenttiin - jos kyseisiä kiinteistöjä oli hallussa vähintään vuoden ajan. Tällaiset voitot luokitellaan pitkäaikaisiksi myyntivoittoiksi, ja niitä verotetaan huomattavasti alhaisemmalla verokannalla kuin lyhytaikaisia ​​myyntivoittoja, joita voidaan verottaa jopa 40 prosentin verokannalla. (Yikes!)

Siellä on kuitenkin saalis, ja se piilee tavassa, jolla IRS luokittelee (ei-kaatumisen) vuokra-kiinteistöjen myynnistä saadut voitot. Toisin sanoen hallitus ei laske vuokrakohteen myyntivoittoja yksinkertaisesti myyntihinnalla vähennettynä ostohinnalla. Sen sijaan poistot (ts. Kiinteistön arvon aleneminen ajan myötä, erityisesti kulumisesta johtuen), jonka sijoittajat

vaativat veroilmoituksistaan ​​- jokaiselta kiinteistön omistamalta vuodelta - vähennetään alkuperäinen kauppahinta, ja tätä lukua käytetään sitten määrittämään myynnistä saadut kokonaistuotot.

Oletetaan esimerkiksi, että aiot myydä viisi vuotta sitten ostamasi vuokra-asunnon 100 000 dollarilla. Jokaista omistusvuotta kohden vaadit 3000 euron poistoa veroilmoituksestasi, yhteensä 15 000 dollaria. Kuvittele nyt, että omaisuutesi on noussut kymmenen prosenttia vuodessa samojen viiden vuoden aikana, joten sijoituksesi kokonaisarvo on kasvanut 110 000 dollariin.

Ensi silmäyksellä näyttää siltä, ​​että verotettava voittosi on suora 10 000 dollaria (110 000 - 100 000 dollaria = 10 000 dollaria) - mutta IRS ei näe sitä niin! Heidän silmissään kokonaistulossi sisältäisi 15 000 dollarin poistot, jotka väitit veroilmoituksistasi. Siksi olisit heille velkaa heidän leikkauksensa 25 000 dollarin voitosta, vaikka ansaitsitkin vain 10 000 dollaria myynnistä (100 000 - 15 000 dollaria = 85 000 dollaria

ja 110 000 - 85 000 dollaria = 25 000 dollaria). Pelkästään ajamaan piste kotiin: viisitoista prosenttia 10000 dollarista on 1500 dollaria; kun taas viisitoista prosenttia 25 000 dollarista on 3750 dollaria - yli kaksinkertainen alkuperäiseen määrään!

Tässä kuvassa ei tietenkään oteta huomioon vuokratuotoista saatuja voittoja vähennettynä menoilla kyseisen viiden vuoden aikana. Tätä kutsutaan kassavirraksi, ja se on merkittävä tekijä sille, onko vuokrakohde kannattava sijoitus vai ei. Kiinteistönomistuksen alkuvuosina kassavirta on tyypillisesti pieni - ellei suurta ennakkoa makseta (asuntolainasta) alussa - kun kuukausittaiset liikevoitot kerätään asuntolainakuluilla, kiinteistöveroilla, vakuutuksilla ja ylläpitomaksuilla.

(Huomaa: kassavirtaa - kiinteistön kulut (esim. Kiinnitys-, kiinteistöverot, vakuutukset, ylläpito) ylittävät vuokratuotot käsitellään tarkemmin tämän opetusohjelman osassa 3.)

Parhaassa tilanteessa sijoittajat nostavat kiinteistöjen vuokratasoja nopeammin kuin kulut kasvavat, jolloin saadaan tasainen voitto. Tämä ei kuitenkaan välttämättä ole mahdollista hitaan talouskasvun aikana - tai mikä pahempaa, taantuman aikana. Tällaisissa tapauksissa vuokratasot voivat jopa laskea!

Starkerin pörssit

Starker-pörssit eivät ole DIY-ystävällisiä. Kolmas osapuoli vaaditaan yleensä prosessin valvomiseksi, ja vuokrakohteen myynnistä saadut voitot siirretään escrow-tilille. Lisäksi sinun on tunnistettava korvaava kiinteistö 45 päivän kuluessa ja viimeisteltävä uusi osto kuuden kuukauden kuluessa. Suurin osa ihmisistä päättää palkata veroneuvojan / asianajajan auttamaan heitä näissä siirtymishankinnoissa varmistaakseen, että kaikki heidän "i: nsä" ovat pisteviivat ja "t: t" ylitetään!

2. Vipu

Kiinteistöjen avulla voit yleensä lainata kahdeksankymmentä prosenttia tai enemmän sijoituksesi arvosta (siten, että hallitset paljon suurempaa omaisuutta murto-osalla kustannuksista). Muistatko esimerkiksi 100 000 dollarin hypoteettisen omaisuuden, jonka olet "ostanut" edellisessä osiossa? Mahdollisuudet ovat, että et kuvitellut itsesi kävelevän

pankkiin salkku täynnä käteistä ostaaksesi paikan. (Lyön vetoa, että olet nyt , eikö?) Jos pikemminkin olet kuin useimmat ihmiset, joudut saamaan asuntolainan maksamaan sijoituksestasi.

Archimedes: "Anna minulle tarpeeksi vipua… ja minä muutan maailmaa !!"

Perinteisesti se tarkoittaa, että lähestyt asuntolainan tarjoajaa (vähintään) 20 prosentin käsirahalla - tai tässä esimerkissä 20 000 dollaria - ja pyydät luotonantajaa maksamaan erääntynyt saldosi. Tällä tavalla voit hallita 100 000 dollarin todellista omaisuutta vain viidenneksellä ostohinnasta. Jos kiinteistösi arvo nousee ajan myötä, kuten toivotkin, niin sinulla on mahdollisuus ansaita rahaa alkuperäisellä sijoituksellasi lainattujen lisäksi.

Sanotaan esimerkiksi, että yllä mainitun kiinteistön omistamisen jälkeen useita vuosia kiinteistön arvo nousee 120 000 dollariin. Jos päätät myydä tässä vaiheessa, olet tuottanut sataprosenttisen tuoton alkuperäiseltä 20000 dollarin sijoitukselta (asuntolainasi tekemäsi ennakkomaksu) maksettuasi lainanantajalle erääntyneen velan (120 000 - 80 000 dollaria = 40 000 dollaria). Tietenkin tässä yksinkertaistetussa esimerkissä oletetaan, että omaisuutesi oli olemassa omituisissa tilanteissa omistusvuosidesi aikana, etkä maksanut asuntolainalle enempää etkä kokenut mitään positiivista (tai negatiivista) kassavirtaa vuokratuloista. Lisäksi siinä oletetaan, että outossa maailmassa IRS antaa ihmisille vapaan veronluovutuksen, eikä kiinteistöjen ostamiseen ja myyntiin liittyviä transaktiokustannuksia ole olemassa!

3. Pitkäaikainen sijoittaminen

Yksi pitkän aikavälin sijoittamisen eduista on vähentynyt verorasitus, joka syntyy pitämällä arvopapereita ja varoja vuosien varrella. Kuten edellisissä osioissa keskusteltiin, kiinteistöjen myyntiverot voivat viedä suuren osan tuloistasi. Lisäksi kiinteistöjen ostamiseen ja myyntiin liittyvät transaktiokustannukset ja sekalaiset palkkiot ovat hankalia ja voivat maksaa sinulle jopa viisitoista

prosenttia (tai enemmän) kiinteistöomaisuuden kokonaisarvosta.

Rahoitusalalla on suurta liiketoimintaa raportoimalla markkinoiden jokaisesta yksittäisestä liikkeestä, ja verkoston tukemat pseudoanalyytikot harhautuneilla ilmaisuilla "neuvovat" sijoittajia huutamaan omistuksiaan kiihkeillä yrityksillä ostaa alhainen ja myydä korkea. Mutta aivan kuten kiinteistösijoituksissa, usein ostaminen ja myyminen syö sijoittajien tuottoa lyhytaikaisen myyntivoittoverotuksen muodossa, välittäjäpalkkioista ja erilaisista kaupankäyntimaksuista. Monet ihmiset, jotka sijoittavat rahansa arvopapereihin ja kiinteistöihin, eivät ota näitä näkökohtia neuvojen alaisiksi ja jäävät menettämättä markkinoiden pitkän aikavälin arvostusta ajan myötä (keskimäärin 7–10% vuodessa, historiallisesti), ruokkimalla samanaikaisesti palkkakäyttöistä konetta, joka koostuu yhteiskunnamme läpäisevistä huonoista sijoitusneuvoista.

Vaikka kiinteistömarkkinoiden hinnat ovat jatkuvassa vaihtelussa yhtä paljon kuin osakemarkkinoiden hinnat, muutoksista ilmoittamiseen ei ole omistettu verkkokanavia, julkaisuja, sähköposteja ja tekstihälytyksiä. "Näkemyksestä, pois mielestä", kuten sanonta kuuluu, ja kiinteistösijoittajille on annettu suhteellinen mielenrauha, joka syntyy, kun jätetään huomiotta markkinoiden hintojen hienovarainen - ja suoraan sanottuna merkityksetön - machinointi. pitkän aikavälin kasvun hyväksi. Lisäksi, toisin kuin osakkeet tai joukkovelkakirjat, joilla voidaan käydä kauppaa hetkellisellä varoitusajalla, myyntikiinteistön valmisteluun liittyvä hässäkkä yrittää (puhumattakaan aikaa vievästä) ja toimii lisäesteenä impulsiiviselle myynnille.

Kuvittele esimerkiksi yllä olevan kaltaista skenaariota, vain nyt outo maailma sisältää verkkotelevisiokanavan, joka raportoi ajankohtaisista kiinteistömarkkinoiden vaihteluista: Real Estate Watch! Lisäksi viimeaikainen laskusuhdanne on laskenut kiinteistösi arvon 80 000 dollariin, ja huomaat, että olet teknisesti nettoutanut sataprosenttisen tappion alkuperäisestä sijoituksestasi (20 000 dollarin

käsiraha). Paanissa päätät myydä ennen kuin asiat muuttuvat "pahemmiksi" ja lopulta uhrataan todellinen omaisuutesi. Tämän seurauksena joudut tosiasiallisesti maksamaan myyntiin transaktiokustannusten ja sulkemismaksujen kattamiseksi!

Useita kuukausia myöhemmin, kun se tapahtui Real Estate Watch! kanavaselaamisen aikana huomaat, että markkinat ovat elpyneet. Entisen omaisuuden arvo on noussut takaisin taantumaan ennen taantumaa! Sokeessa raivossa pakenet television kaukosäädintä taulutelevisiosi kohden ja hajotat sen. Sitten lisätyksi loukkauksena muistat, että sinulla ei ole rahaa ostaa korvaavaa televisiota - olet jo käynyt kylvyssä kiinteistöyrityksessäsi.

Vastakkaiset markkinat

Yksi kiinteistösijoituksen etu on, että kiinteistöjen arvot eivät liiku synkronoituna osakemarkkinoiden ja / tai muun tyyppisten varojen kanssa, joita sinulla saattaa olla. Tämä on hyödyllistä, koska hajautettu sijoitussalkku voi auttaa suojaamaan tappiosi, jos yhdellä tai useammalla markkinasektorilla pärjää huonosti taantuman aikana.

4. Arvon lisääminen omaisuudellesi

Kun sijoitat yrityksiin ostamalla osakkeita ja joukkovelkakirjoja - joko suoraan tai epäsuorasti sijoitusrahastojen kautta -, sen jälkeen ei ole paljon muuta tekemistä kuin istua ja katsella arvopapereidesi (toivottavasti) arvostusta. Poikkeus olisi, jos sattuisit omistamaan paljon osakkeita yhdessä yrityksessä, mikä oikeuttaisi sinut enemmän sanomaan yrityksen toiminnassa. Mutta sinun ei tarvitse välttämättä ostaa Microsoftin osakeomistusta, jotta voisit ottaa aktiivisemman roolin sijoituksissasi.

Taitavat kiinteistösijoittajat pystyvät usein tunnistamaan kiinteistöjä, joissa on pinnallisia puutteita, ja ostamaan ne sitten alennuksella käyttämällä järkeviä neuvottelutaitoja. Tämä on erityisen houkutteleva ihmisille, jotka pitävät ajatuksesta rullata hihansa ja investoida investointeihinsa markkina-arvon kasvattamiseksi. Kiinteistömarkkinoilla on

runsaasti kiinteistöjä, jotka tarvitsevat uutta maalikerrosta, maisemointiin liittyvää huomiota tai yksinkertaisesti hyvää puhdistusta, odottaen vain, että oikeanlaisen mielialan omaava sijoittaja soveltaa hieman TLC: tä!

Jotkut sijoittajat, joilla on lahjakkuutta kodinparannuksiin, vievät sen vielä pidemmälle ja etsivät tarkoituksella ostaakseen kuluneita tai muuten ahdistuneita kiinteistöjä, joiden ainoa tarkoitus on vahvistaa ne palautettavaksi markkinoille. Tämä käytäntö, joka

tunnetaan nimellä "kääntäminen", voi olla kannattavaa, jos sitä lähestytään oikein. Älä kuitenkaan tee virhettä hyppäämällä tähän kapealle ilman asianmukaista ymmärrystä taloudellisista indikaattoreista, jotka vaikuttavat asuntomarkkinoiden hinnoitteluun (keskustellaan tarkemmin

myöhemmin), lyhytaikaisiin myyntivoittoveroihin (keskusteltu aiemmin) ja transaktiokustannuksiin. kiinteistöjen myynti sekä realistinen arvio siitä, kuinka paljon

korjaukset maksavat sinulle. Muuten saatat päätyä kaatamaan verta, hikiä ja kyyneleitä rahakuoppaan, jolla ei ole mahdollisuutta ansaita kunnollista tuottoa!

Räpylät

Kiinteistösijoittajat, jotka ostavat ahdistuneita kiinteistöjä, jotka tarvitsevat suuria peruskorjauksia, pelkästään näiden kunnostustöiden tekemiseksi kiinteistön jälleenmyynnin voittoa varten, tunnetaan nimellä ”räpylät”.

5. Maan lopullinen toimittaminen

Olet todennäköisesti perehtynyt Mark Twainin ikoniseen lainaukseen kiinteistöistä:

Mahdollisuudet ovat, että et koskaan ajatellut sitä paljon, mutta ota huomioon, että Mr. Twain asui 1800-luvun toisella puoliskolla, jolloin maailman väkiluku oli noin 1,6 miljardia. Tämän näkökulmasta voidaan todeta, että vuonna 2014 maailman koko väestö on yli 7 miljardia. Joten kesti yli kaksisataa tuhatta vuotta, jotta väestö saavuttaa miljardin, ja hieman yli vuosisadan aikana olemme ylittäneet tämän määrän kuusi kertaa!

Maa on vain yksi asia, jota ihmiset aina tarvitsevat, ja estämällä Marsin tai Kuun asuttamisen olemme melko juuttuneet siihen määrään, joka meillä on aina ollut. Yhdistä kiinteä tarjonta nopeasti kasvavaan kysyntään, eikä ole vaikea nähdä kiinteistöä houkuttelevana sijoituksena. Lisäksi ihmisillä on taipumus asettua suhteellisen lähellä toisiaan ja välittömässä läheisyydessä vankkaan kuljetusinfrastruktuuriin, mukaan lukien tiet, rautatiet ja lentokentät.

Kukoisilla suurkaupunkialueilla - ja ympäröivissä lähiöissä - sijaitsevalla omaisuudella, jolla on vähän kehitettävää maata, on yleensä korkeimmat palkkiot (ja yleensä arvostetaan eniten). Kuten tämän opetusohjelman alussa mainittiin, kiinteistöjen hinnat paikoissa kuten New York City ja San Francisco ovat taivaalla näistä syistä. Tämä pätee myös saariin ja saariketjuihin, kuten Havaiji, Japani ja Taiwan.

East Midtownin siluetti, NYC

Miinukset kiinteistöihin sijoittamisesta:

1. Valtava sitoutuminen aikaan

Kiinteistöihin sijoittaminen ei ole kävely puistossa. Paikallisen talouden tilan määrittäminen, asuntojen hintatrendien tutkiminen ja mahdollisten kohteiden selvittäminen vievät aikaa. Jos et tee huolellisuuttasi ennen ostamista, saatat hyvinkin päätyä sitruunaan.

Lisäksi, jos päätät vuokrata omaisuutesi, sinun on oltava valmis kantamaan kaikki vuokranantajana olemisen velvollisuudet. Työsi ei tarkoita vain luotettavien vuokralaisten löytämistä ja sekin keräämistä heiltä kuukausittain. Sinun on myös käsiteltävä mahdollisia ongelmia, joita heillä voi olla vuokrattaessa sinulta, mukaan lukien kaikki huoltokysymykset.

Oletko valmis vastaamaan puhelimeen kello 2 aamulla, kun vuokrakohteesi kuumavesivaraaja rikkoutuu? Onko sinulla aikaa palkata alihankkija ja valvoa korjauksia? Jos ei, niin vuokralaisena oleminen ei ole sinua varten.

Vaikka on totta, että voit palkata kiinteistönhoitajan hoitamaan monia näistä asioista, tämä maksaa rahaa. Lisäksi vastuun siirtäminen tällä tavalla ei vie sinua kokonaan irti. Buck pysähtyy edelleen kanssasi - ts. Sinun on kirjauduttava sisään ja valvottava suuria korjauksia.

2. EI Avenue helposti rikkauksiin

Oletko koskaan nähnyt yhtä myöhäisillan infomainoksista, joissa epäpätevä edustaja ylpeilee siitä, kuinka hän ansaitsi miljoonia dollareita sijoittamalla kiinteistöihin salaisella menetelmällä, jonka voi oppia vain ostamalla tämän tai toisen kirjan, ohjeet video tai muu yksinomainen tuote? … Tietysti sinulla on! Tämä maa ei vain olisi sama kuin ilman tavallista huckstereiden valikoimaa, jotka saalistavat tuon amerikkalaisen halun rikastua nopeasti - vaivattomasti tai vaivattomasti - käyttämällä jonkinlaista temppua. Kuten PT Barnum kerran (maineikkain) sanoi:

Mutta todellisuudessa ei ole salaa tapaa saavuttaa rikkauksia kasaamalla kiinteistösijoitusinvestoinneilla, paitsi hyvällä kyynärpäärasvalla. Jos panostat aikaasi kiinteistöjen tutkimiseen, mahdollisten tarjousten tunnistamiseen ja numeroiden suorittamiseen arvioidun kassavirran määrittämiseksi, olet paremmin valmis nauttimaan kiinteistösijoituksen eduista kuin jokainen guru-koulun suorittanut maan päällä! (Käymme läpi omaisuuden arvioinnin yksityiskohdat myöhemmin.)

3. Riski

Kiinteistösijoituksiin kohdistuvat samat riskit, jotka liittyvät muun tyyppisiin sijoituksiin, kuten osakkeisiin, joukkovelkakirjoihin ja sijoitusrahastoihin. Kuten aiemmin mainittiin, kiinteistömarkkinoilla esiintyy ajoittain lyhytaikaisia ​​vaihteluja, ja jotkut näistä vaikuttavat haitallisesti kiinteistöjen arvoon. Vaikka kiinteistösijoittajien kokonaistuotto on historiallisesti ollut verrattavissa osakemarkkinoiden sijoittajien tuottoon, aikaisempi kehitys ei takaa tulevia tuloksia.

Lisäksi, jos aiot vuokrata sijoituskiinteistösi, on tärkeää ymmärtää, että tunnollisimmatkin vuokralaiset eivät välitä vuokrauksesta samalla tavalla kuin omistaja. Onnettomuuksia tapahtuu, ja kuten kuka tahansa, jolla on lapsia tai lemmikkejä, tietää, että kuluminen on väistämätön seuraus asumisesta.

Lisäksi vuokralaiset eivät vain putoa taivaalta ja vievät välittömästi vuokra-asuntosi. Luotettavien ja luotettavien vuokralaisten löytämiseen liittyy (joskus pitkä) prosessi, joka koskee vakuuksien talletuksia, vuokrasopimuksia ja kaikkia muita byrokraattisia yksityiskohtia, jotka liittyvät nykyiseen oikeudenkäyntiin. Varsinkin jos sinulla on yhden miehen kiinteistöjä (mikä voi tarkoittaa koko perhettä, ei kirjaimellisesti vain yhtä henkilöä), voi olla aikoja, jolloin olet jumissa ilman vuokralaisia ​​lainkaan, ja sinun on sen vuoksi selviydyttävä tyhjän yksikön käteisviemästä ilman mahdolliset vuokratuotot kulujen kompensoimiseksi. (Oi!)

Yksinkertaiset kiinteistösijoitukset: kodin ja REIT-ostaminen

Kun opit ensin uimaan, olen valmis lyödä vetoa, ettet sukeltaa heti päähän syvään päähän ja anna korttien pudota missä he voivat. Aloitit luultavasti

kuten useimmat ihmiset: lasten uima-altaassa, tarjottiin valikoima värikkäitä vaahdotusvälineitä ja seurattiin huolellisesti vanhemman tai

ohjaajan valvovan silmän alla. Kun sait itseluottamusta ja kokemusta, vaahdotusvälineitä ei otettu huomioon, ja lopulta pystyit lähtemään yksin syvään veteen

pelkäämättä elämääsi.

Vastaavasti, jos olet uusi kiinteistöalalla, sinun ei tarvitse ehdottomasti loppua ja ostaa heti kerrostalo kerrostalosta, jotta saisit hyötyä investoimalla tälle sektorille. Miksi et "kastaa jalkasi" (metaforisesti ottaen) yhdellä tai kahdella suhteellisen yksinkertaisella kiinteistöhankkeella - asunnon ostamisella ja / tai sijoittamisella kiinteistösijoitusrahastoihin ( REIT )? Itse asiassa monet henkilökohtaiset sijoittajat eivät koskaan vie osallistumistaan ​​kiinteistömarkkinoihin pidemmälle kuin tämä, eikä siinä ole mitään vikaa!

1. Kodin ostaminen

Riippumatta siitä, tietävätkö he sen vai eivät, jokainen asunnon omistaja Amerikassa on kiinteistösijoittaja. Siirtyminen kotipaikan hankinnan monimutkaisessa prosessissa (esim. Kiinteistöjen ja numeroiden selvittäminen, ennakkomaksun säästäminen ja asuntoluotonantajan lähestyminen) on monella tapaa samanlainen kuin asuin- tai kaupallisen sijoituskiinteistön ostaminen. Lisäksi kun kodinomistajat maksavat asuntolainansa ja kertyvät kotiinsa pääomaa - samalla kun toivottavasti heillä on vakaa arvostusaste -, he kasvattavat nettovarallisuuttaan samalla tavalla kuin kiinteistömoguli, jolla on kymmeniä sijoituskiinteistöjä, vaikkakin pienemmässä mittakaavassa.

Lisäksi, jos jossakin vaiheessa päätät siirtyä linjaa pitkin, sinulla on mahdollisuus muuttaa omaisuutesi vuokraksi. Älä kuitenkaan edes harkitse tämän tekemistä,

ellet ole valmis ottamaan vastaan ​​kaikki vuokranantajana olemisen velvollisuudet, kuten aiemmin keskusteltiin. Lisäksi jotkut asunnon omistajat ajattelevat virheellisesti tätä reittiä masentuneiden markkinoiden aikana odottaakseen asuntojen hintojen elpymistä ennen myyntiä. Tämä on myös yleensä huono idea, koska vuokra-kiinteistöjen myynnistä saadut voitot verotetaan pääomatulona useimmissa tapauksissa (elleivät nämä voitot siirretä toiseen samanlaiseen kiinteistöön).

2. REITs

Kiinteistöinvestointiyhtiö tai REIT ovat organisaatioita, jotka ottavat altaat sijoittajien rahaa, ja sitten ostaa asuin- ja kiinteistöjen sillä rahalla. Sitten kiinteistöt hoidetaan REIT : n toimesta maksua vastaan ​​ja kerätyistä vuokrista ja myynnistä saadut voitot siirretään alkuperäisille sijoittajille. Voit sijoittaa yksittäisiin REIT- rahastoihin, jos haluat, mutta monipuolisempi lähestymistapa on sijoittaa REIT- sijoitusrahastoihin.

Älä tunne pahaa, jos et ole koskaan ennen kuullut REIT -tiedostoista - he eivät saa paljon lehdistöä. Heille ei ole omistettu todellisuusnäyttelyitä, ja kiinteistövälittäjät (mukaan lukien monet, monet kiinteistövälittäjien kirjoittamat kirjat) eivät yleensä myöskään selitä REIT : itä , koska heille ei ole kannattavaa tehdä niin. Tämä johtuu siitä, että sijoittaminen REITiin "katkaisee keskimiehen ", ja monet kiinteistöalan ammattilaiset ovat

pohjimmiltaan kirkastettuja keski- ja keski-naisia.

Kiinteistönvälittäjät, välittäjät ja palvelut toimivat kaikki välittäjinä kiinteistön ostajille ja myyjille, ja he ansaitsevat elantonsa palkkioina aina, kun kaksi osapuolta (joiden he ovat yhdessä) harjoittavat liiketoimintaa. Mutta REIT- kaupankäynnillä käydään kauppaa suurilla pörsseillä kuten muilla rahoituspapereilla, ja siksi sijoittajat eivät vaadi kiinteistöalan ammattilaisten palveluita niiden ostamiseen. Jos jotain, osakevälittäjälläsi on enemmän etuja yrittää saada sinut vakuuttamaan sinut REIT- osakkeiden ostamisesta - mutta arvopaperivälittäjien ja välitysyritysten käyttämä taktiikka on aivan toinen keskustelu!

Kolme arvostettua REIT- sijoitusrahastoa (aakkosjärjestyksessä) ovat:

• Cohen & Steers Realty Shares Fund ( tunnussymboli : CSRSX )
• Fidelity Real Estate Investment Portfolio ( tunnussymboli : FRESX )
• Vanguard Real Estate Investment Trust (REIT) -indeksirahasto (tunnusmerkki: VGSIX )

Jokainen näistä rahastoista omistaa osuuksia useissa yksittäisissä REIT-yksiköissä , joten sijoittajat eivät ole täysin riippuvaisia ​​yhden organisaation menestyksestä saadakseen rahoilleen tuottoa. Lisäksi kaiken yksittäisten REIT- osakkeiden tutkimiseen ja ostamiseen liittyvän työn hoitavat rahastonhoitajat, samoin kuin kaiken sijoituskiinteistöjen tutkimiseen ja ostamiseen (puhumattakaan näiden kiinteistöjen hallinnoinnista) liittyvän työn hoitavat REIT-yksiköt - joten sinä kirjaimellisesti sinun ei tarvitse tehdä mitään muuta kuin sijoittaa ja jatkaa sitten elämääsi! Mikä parasta, jos sijoitat REIT- sijoitusrahastoihin eläketilin kautta, kuten perinteinen IRA , sinun ei tarvitse maksaa veroja tuloistasi ennen kuin aloitat jakamisen!

Aiheeseen liittyvä Earlin työ:

• Ensimmäisen kodin ostaminen: sijoitus tulevaisuuteen
• Rahastosijoitus aloittelijoille

Resurssit

1. Francis, JC ja Ibbotson, RG Kiinteistöjen vertailu vertailukelpoisilla investoinneilla, 1978 - 2004; s. 6-8. New York, NY ja New Haven, CT (yhteistyötyö): Saatavana Morningstar Inc: n kautta; noin 2007 helmikuu.

2. Hobbs, F. ja Stoops, N. Väestörakenteen suuntaukset 1900-luvulla; s. 75. Washington, DC: US ​​Census Bureau, Census 2000 Special Reports, Series CENSR-4; noin vuonna 2002.

3. Yhdysvaltain ja maailman väestökello. Washington, DC: Yhdysvaltain kauppaministeriö / Yhdysvaltojen väestönlaskentatoimisto; päivitetään jatkuvasti. Saatavilla osoitteesta

Valokuvahyvitykset

1. "Kiinteistöpanoraama". Lähde: philippaopao, CC-BY 3.0, Deviantartin kautta. 2010 16. syyskuuta. Saatavilla osoitteesta

2. "Neon Real Estate Sign." Lähde: Chris Griffith, CC-BY 2.0, Flickrin kautta. 2009 10. tammikuuta. Saatavilla osoitteesta:

3. "Archimedes-vipu." Lähde: Mechanics Magazine, Public Domain (ts. Tämä kuva on piirretty Yhdysvalloissa ennen vuotta 1923, joten tekijänoikeudet ovat vanhentuneet: lisätietoja) Wikimedia Commonsin kautta. Noin 1824. Saatavilla osoitteesta

commons.wikimedia.org/wiki/File:Archimedes_lever_(Small).jpg

4. "Yhdysvalloissa myytyjen uusien asuntojen mediaani- ja keskimääräiset myyntihinnat 1963-2010 (kuukausittain)." Lähde: Graafinen kuva, jonka on luonut Smallman12q, joka perustuu Yhdysvaltain väestönlaskennan mediaaniin ja myytyjen uusien talojen keskimääräiseen myyntihintaan, Public Domain (kirjoittaja on julkaissut tämän grafiikan julkisesti) Wikimedia Commonsin kautta. 2010 22. tammikuuta. Saatavilla osoitteesta

5. "East Midtown Skyline, NYC." Lähde: Dimitry B., CC-BY 2.0, Flickrin kautta. 2011 12. toukokuuta. Saatavilla osoitteesta: http: //www.flickr.com/photos/ru_boff/9636312625/

6. "Myytävät kiinteistöjen kyltit." Lähde: Mr. TinDC, CC-BY-ND 2.0, Flickrin kautta. 2009 7. helmikuuta. Saatavilla osoitteesta:

7. "Asuntomarkkinat -kyltti". Lähde: 401 (k) 2013, CC-BY-SA 2.0, Flickrin kautta. 2012 4. helmikuuta. Saatavilla osoitteesta:

© 2020 Earl Noah Bernsby