Piilotetut osto- ja vuokra-kulut Ranskassa

Pixabay

Ostettavan kiinteistön ostokustannukset voivat olla paljon suuremmat kuin ensi silmäyksellä näyttää. Aluksi tarkastellaan kiinteistön ostohintaa, sulkemiskustannuksia ja palkkioita, kiinnitysmaksuja ja ylläpitokustannuksia. On kuitenkin otettava huomioon muutama muu asia.

Omaisuudenhallinta

Vaikka omien kiinteistöjen hallinta on kustannustehokasta, se ei välttämättä ole käytännöllistä. Kuten kaikki kokeneet sijoittajat tietävät, kaikki, mikä voi mennä pieleen, menee pieleen kaikkein hankalimmalla hetkellä. Voi olla vaikea vastata lämmittimeen, joka hajoaa keskellä yötä tai rikkoo putkia lauantaina, kun asut kulman takana ja tunnet paikallisen yleismiehen henkilökohtaisesti. Mitä aiot tehdä, kun tulviva kellari on eri maassa ja jopa eri aikavyöhykkeellä? Sijoittaja voi milloin tahansa vakavasti haluta harkita kiinteistönhoitajan palkkaamisen etuja, mutta ulkomaisilla sijoittajilla on aikaa ja tilaa lisää esteitä, jotka voivat tehdä kiinteistönhoitajasta enemmän välttämättömyyttä kuin ylellisyyttä.

Kiinteistönhoitaja hoitaa yleensä kaiken. Vuokraajien löytämisestä ja seulonnasta kiinteistön tarkastamiseen ja ylläpitoon maksujen keräämiseen he voivat ansaita ja ansaitsevat pidon. Kun puhutaan varojen ansainnasta, he perivät usein jopa 30% tai enemmän vuokratuloista. Jos sinusta tuntuu, että tarvitset kiinteistönhoitajan apua, älä unohda ottaa kustannukset huomioon taloudellisissa suunnitelmissasi.

Vuokralaisen löytäminen

Omaisuutesi mainostaminen vuokraajien löytämiseksi voi olla kallista. Jos vuokraat kiinteistönhoitajan, he ovat vastuussa vuokraajien löytämisestä sinulle, mutta voivat kuljettaa s-kustannuksia. Joko niin, maksat. Markkinoistasi riippuen sinun on ehkä lisättävä vain pieni mainos paikallislehteen. Vaihtoehtoisesti saatat joutua mainostamaan kansallisesti tai kansainvälisesti useissa sanomalehdissä, verkkosivustoissa ja aikakauslehdissä. Pitkän aikavälin kalustamattomat vuokrat vaativat ilmeisesti vähemmän kuin oletettavasti vähemmän. Lyhyellä aikavälillä loma-asunnot edellyttävät melkein jatkuvaa mainontaa useissa paikoissa.

Voit myös harkita mainontaa tutkimukseen. Sijoittamalla ne säännöllisesti saat hyvän käsityksen kiinteistötyyppisi kysyntätasosta. Voit jopa sijoittaa kiinteistösi mainoksia eri hintoihin arvioidaksesi, mitä markkinat paljastavat.

Mainonnan lisäksi voit palkata kiinteistönvälittäjän. Kiinteistönvälittäjä löytää sinulle vuokralaisen, mutta ei tarjoa kaikkia kiinteistönhoitajan lisäpalveluita tai kuluja. Vaikka voi olla hyvä asia maksaa kiinteistövälittäjän kustannukset itse, Ranskan lakien mukaan kiinteistönvälittäjän kustannukset jaetaan vuokranantajan ja vuokralaisen kesken.

Vuokratulovero ulkomaisille sijoittajille

Ulkomaalaisten on ilmoitettava vuokratulonsa Ranskan veroviranomaisille. Sosiaalimaksuja ei makseta ulkomailla asuvilta, mutta muita verovelvoitteita saattaa olla.

Sinun on myös ilmoitettava nämä tulot kotimaassasi. Jotkut maat ovat allekirjoittaneet kaksinkertaista verotusta koskevat sopimukset Ranskan kanssa, mikä auttaa sinua suojaamaan veroja kahdesti samoista tuloista.

Muut tekijät vaikuttavat verovelvoitteisiisi ja verojärjestelmään, jonka mukaan sinun on ilmoitettava. Kokonaistulot, vuokra-ajan pituus, omistamiesi vuokra-asuntojen määrä ja se, onko kiinteistö kalustettu vai kalustamaton, ovat kaikki keskeisiä tekijöitä. Asema ei-ammattimaisena vuokranantajana, ammattimaisena vuokranantajana tai yrityksenä vaikuttaa myös veroilmoituksiisi ja velvollisuuksiisi.

Kirjanpitäjä tai veroasianajaja arvioi nämä monimutkaiset verotilanteet parhaiten.

Kalustetut yksiköt loma-vuokraamiseen

Kiinteistön vuokraamisesta lomalla oleville yksityishenkilöille aiheutuu paljon kuluja, joita kalustamattomat, pitkällä aikavälillä eivät. Kalustetut vuokrat tarkoittavat ilmeisesti sitä, että sinun on ostettava kaikki huonekalut ja talon kulumisosat, joita mahdollisesti tarvitset lomalla. Kalustetut vuokrat vaativat kuitenkin myös mainittujen kalusteiden ja lattian useamman vaihtamisen. Lomanviettäjät täyttävät usein loma-asunnon paljon useammalla ihmisellä, kuin he yleensä elävät, mikä lisää kulumista. Jotkut ihmiset osoittavat myös vähemmän kunnioitusta vuokrakohteen sisustuksessa ja aiheuttavat vahinkoa vähäisellä tavalla eikä katumuksella.

Kiinteistöverot

Ostettavista kiinteistöistä peritään tuloverojen lisäksi myös omaisuusverot. Kalustetuista ja kalustamattomista kiinteistöistä peritään erilaiset verot. Kalustetut vuokrat voivat olla verovelvollisia kiinteistöjen omistusverosta, taxe fonciere; Paikallisten yritysten hinnat, taxe professionnelle; ja asumisvero, taxe d'habitation. Kalustamattomat vuokrat ovat verovelvollisia, taxe fonciere, mutta vuokralainen maksaa asumisveron, taxe d'habitation. Kalustamattoman vuokrauksen lisäkustannukset ovat taxe d'enlevement des ordures menageres (TEOM) roskakorin poistamiseksi.

Ilmeinen kustannus, vuokratulovero, ei ole ainoa kulu. Kiinteistöverot, tutkimukset, tutkimuksiin liittyvät korjaukset ja muut on harkittava huolellisesti.

Lakisääteiset kyselyt

Ranskassa vuokranantajien on toimitettava tietyt lakisääteiset tutkimukset mahdollisille vuokralaisille. Nämä tutkimukset ovat luonnollinen tai tekninen riskikartoitus, energiatehokkuustutkimus ja Lead Paint -tutkimus.

Luonnollisten tai teknisten riskien selvitys vaaditaan kaikista kiinteistöistä, jotka sijaitsevat yhteisössä, jossa on olemassa riskien ehkäisemissuunnitelma tai seismisen liikkeen vaarassa oleva alue. Raportti paljastaa, onko omaisuus vaarassa vaurioitua tai vaarassa tulvista, maanjäristyksistä, suurista myrskyistä, lumivyöryistä, maaliukuista tai tehtaiden tai kuljetusreittien vaarallisista aineista. Tämä raportti on annettava lyhytaikaisille tai pitkäaikaisille vuokralaisille. Sen voi hankkia paikallisesta prefektuurista ja se on voimassa kuusi kuukautta.

Energiatehokkuustutkimus antaa mahdolliselle vuokralaiselle arvion kiinteistön energiankulutuksesta ja lämmityskustannuksista. Tämä raportti on annettava kaikille pitkäaikaisille vuokralaisille ja joillekin lyhytaikaisille vuokralaisille. Ammattilaisen laatima raportti on voimassa kymmenen vuotta.

Lyijykyselyä käytetään lyijypohjaisen maalin olemassaolon määrittämiseen vanhemmissa rakennuksissa. Jos kiinteistösi on uudempi kuin 1949 tai sen todetaan olevan lyijytön, sinun ei tarvitse koskaan toistaa kyselyä. Jos lyijyä löytyy, sinun on ryhdyttävä toimiin sen poistamiseksi ammattimaisesti ja turvallisesti ja testattava uudelleen kuuden vuoden kuluttua.

Selvitysten suorittamisen ilmeinen kustannus ei ole ainoa kustannus. Sinun on myös otettava huomioon lyijynmaalin poisto, kiinteistöparannukset energiankäytön parantamiseksi tai parannukset luonnollisten riskitekijöiden lieventämiseksi. Lopuksi sinun on otettava huomioon aineettomat kustannukset, joita näiden tutkimusten vaikutus on mahdollisten vuokralaisten päätökseen vuokrata kiinteistösi tai etsiä muualta.

Tilaraportti

Vaadittujen tutkimusten lisäksi jokaisen vuokrauksen alkaessa ja päättyessä tulisi laatia ehtoraportti. Vaikka tämä raportti voidaan laatia vuokranantajan ja vuokralaisen yhteisillä ponnisteluilla, on suositeltavaa säilyttää huissier de Justice tai kiinteistönvälittäjän ammattipalvelut. Huissier on lähes valtion virkamies, jonka vastuu raportin valmistelusta määräytyy lailla. Palkkio jaetaan yleensä vuokranantajan ja vuokralaisen kesken.

Vuokravakuutus

Vuokravakuutus on valinnainen, mutta hyvin neuvottu kustannus ostettavista kiinteistöistä. Vakuutus vuokran maksamatta jättämisestä maksaa yleensä 3-5% vuokrasta, mutta on verovähennyskelpoinen kulu.

Perinteisesti kiinteistöihin sijoittaminen on melko turvallinen ja kannattava tapa kasvattaa varallisuutta, mutta suuret rahamäärät aiheuttavat luontaisen riskin. Vähennä riskiäsi hyvin harkitulla investointisuunnitelmalla, joka vaikuttaa kaikkiin ennakoitavissa oleviin kuluihin ja tyynyyn tuntemattomalle.

Vuokranantaja varokaa

Kuten mikä tahansa muu sijoitus, sijoittaminen ranskalaisiin kiinteistöihin voi olla tuottoisa pyrkimys, jos se on suunniteltu hyvin, mutta älä unohda sitä tietämättä.