Due diligence on tehtävä ennen hotellihuoneen ostamista

Oletko hankkimassa vai harkitsetko sijoittamista hotellilainaan? Vaikka hotellit ovat kaupallisia kiinteistöjä, sijoittaminen hotellirahoihin on erilaista, koska ostat setelin lisäksi myös kiinteistön. Tämän vuoksi sinun on tehtävä perusteellinen huolellisuus ennen hotellihuoneen ostamista. Vaikka tämä ei ole tyhjentävä due diligence -luettelo, tämä on hyvä alku hotellilehtien ostoprosessiin.

1. Suorita hotelli fyysisesti läpi

Kun sijoittaja ostaa hotellin setelin, hän hankkii sekä setelin että kiinteistön. Sijoittajien tulisi käydä läpi kokenut urakoitsija ja insinööri. Varmista, että kaikki hotellin omaisuudet ovat ympäristölakien ja kaikkien viranomaisten myöntämien ehdollisten käyttölupien mukaisia.

2. Varmista, että kaikki laina-asiakirjat ovat paikoillaan

Varmista ennen hotellilainan ostamista, kuinka monta kertaa laina on osoitettu lainan ostajalle. Haluat myös hankkia tiedoston setelimyyjän kirjeenvaihdosta. Näiden tietojen lisäksi etsi mahdolliset hotellihallintasopimukset ja kaikki mukavuutta tai alistamista koskevat sopimukset. Varmista asianajajan kanssa, että kaikki toimeksiantoasiakirjat ovat täydelliset ja toimivat oikein.

3. Palkkaa kaavoitusasiantuntija tarkistamaan hotellin vaatimustenmukaisuus

Due diligence -prosessin aikana on asianmukaista palkata asiantuntijaryhmä arvioimaan kiinteistön kunto ja vaatimustenmukaisuus. Kaavoitusasiantuntijan, insinööritarkastajan ja ympäristötarkastajan tulisi analysoida kiinteistö ja toimittaa raportti havainnoistaan. Esimerkiksi kaavoitusasiantuntijan tulisi tarkistaa hotellin oikeudet, esimerkiksi vahvistaa, että pysäköintipaikkojen määrä vastaa kaavoitusvaatimuksia. Insinööritarkastajan tulisi antaa raportti kiinteistön fyysisistä näkökohdista, mukaan lukien putkisto, sähkö-, tietokone-, puhelin- ja mekaaniset järjestelmät. Insinööriraportin tulisi myös kuvata yksityiskohtaisesti rakenneosien kunto.

Ympäristötarkastajan tulisi etsiä mahdollisia nykyisiä ja mahdollisia ympäristövahinkoja kiinteistössä ja sen lähellä. Ympäristötarkastajan tulee myös tarkistaa, ovatko kiinteistö- ja hotellikyltit kaikkien ympäristölakien ja valtion myöntämän ehdollisen käyttöluvan mukaisia. Opasteet on myös tarkistettava, että ne ovat ympäristö- ja valtion lakien mukaisia.

4. Analysoi hotellin toiminta

Analysoi hotellijärjestelmät. Tarkista hotellikonseptien, -protokollien ja -järjestelmien säilyttämisen tai muuttamisen kustannukset. Jotkut hotellin muistiinpanot ostajat korjaavat tai täydentävät hotellin taloutta, jos hotellia hoidetaan huonosti. Muista, että jotkut hotellien ostajat toteuttavat myös uusia tulojenhallintajärjestelmiä, varausjärjestelmiä ja kustannusten rajoittamisjärjestelmiä. Ota huomioon nämä potentiaaliset kustannukset, kun analysoit hotellilappuostostasi.

5. Tarkista kaikki työntekijöiden asiakirjat ja työasiat

Varmista, että kaikki työntekijät (mukaan lukien piikit, vahtimestarit ja johtoryhmä) ovat laillisia työntekijöitä ja että heillä on asianmukaiset asiakirjat. Jos huomaat, että työntekijöitä on ilman asiakirjoja, kannattaa etsiä toinen ostettava hotellihuone. Varmista, että analysoit täysin kaikki työntekijöiden asemat talonmiehistä johtajiin.

Lisäksi sinun tulisi tutkia kaikki ammattiliittokysymykset. Tämä on ehdottomasti välttämätöntä, jos ostat suuren hotellimerkin setelin. Esimerkiksi jos hotellissa käydään liittokampanjaa, hotellin käyttökustannukset voivat nousta jopa 40%. Tämä voi alentaa hotellimerkkisi arvoa.

6. Tarkista uudet omistajuusvaatimukset hotellin franchising-jälleenmyyjältä

Jos harkitset franchising-hotellin ostamista, tarkista tuotemerkin ehdot ja vaatimukset uudelle omistajalle. Jotkut franchising-jälleenmyyjät voivat vaatia, että franchising-edunsaajat maksavat takaisin maksamattomat franchising-palkkiot tuotemerkin käytön varalta. Jotkut hotellin franchising-jälleenmyyjät vaativat myös peruutusmaksun uusille omistajille, jotka haluavat irtisanoa ja vuokrata uuden operaattorin.

Lisäksi franchising-jälleenmyyjä voi vaatia kiinteistönparannussuunnitelmaa, mikä voi vaikuttaa joukkovelkakirjalainan arvoon. Kiinteistönparannussuunnitelma on hotellien päivityssuunnitelma. Sitä käytetään joskus hotelleissa, jotta ne pysyvät ympäristö- ja hallituksen lakien mukaisina. Jotkut franchising-jälleenmyyjät vaativat sitä myös, jotta franchising-edunsaaja pysyisi hotellibrändin standardien mukaisena. Seuraavassa on joitain tyypillisiä parannuksia:

Ulkopuolisten julkisivujen kunnostaminen - mukaan lukien opasteet, katto ja värit
Huone- ja aulapäivitykset, kuten valaistus ja kalusteet
Uusia mukavuuksia, kuten sisä- / ulkouima-altaat ja kuntoilutilat
Laajenna tai paranna pysäköintiä

7. Etsi piilotettuja pantteja kiinteistöstä

Kun ostat hotellilomakkeen, ostat paitsi lainan myös kiinteistön. Tämän vuoksi on tärkeää, että kiinteistölle tehdään panttihaku. On myös välttämätöntä suorittaa UCC-haku piilotetuille panttioikeuksille. Kiinteistön erinomainen panttioikeus voi alentaa hotellilomakkeen arvoa. Asiantuntevan asianajajan pitäisi pystyä suorittamaan panttihaku sinulle.

8. Tarkista hotellin taloustiedot

Koska ostat fyysisen omaisuuden hotellisi kanssa, sinun kannattaa ehdottomasti pyytää asianajajaasi ja / tai kirjanpitäjääsi huolehtimaan hotellin taloudesta. Tarkistettavat tiedot ovat:

Kuukausittaiset tuloslaskelmat ja niihin liittyvät aikataulut
Vuokrausaste ja keskimääräinen päivähinta (viimeisten 3 vuoden aikana)
Tämän vuoden tuloslaskelma edelliseen vuoteen verrattuna
Tarkastettu tase (viimeiset 5 vuotta)
Kiinteistö- ja henkilökohtaisen omaisuuden verolaskut viimeisten 3 vuoden ajalta
Vuotuinen tarkastettu tuloslaskelma täydellä aikataululla (viimeisten 3 vuoden ajalta)
FF&E: n, tarvikkeiden, kulutusosien luettelo
Investoinnit (viimeisten 5 vuoden aikana) ja menojen nykyiset ennusteet
Kopiot kaikista asiaankuuluvista sopimuksista, kuten hotellien hallinnointisopimukset, palvelusopimukset, lisenssit, luvat, vuokrasopimukset, työehtosopimukset ja kaikki asiakirjat, joissa kuvataan velvollisuudet, jotka uusi hotellin omistaja ottaa vastaan
Vakuutusturva-asiakirjat, mukaan lukien vakuutusmaksukustannukset, vakuutuksen kieli ja viimeinen voimassaolopäivä

Johtopäätös

Oikein ostettuna hotellin setelit voivat olla kannattava sijoitus. Kuten useimmissa investoinneissa, on tärkeää pitää mielessä tavoitteet ja tavoitteet, jotka haluat saavuttaa. Hotellin setelien ostaminen sopii parhaiten niille, joilla on hotellin omistamista ja kokemusta. Jos sinulla ei ole tätä, on suositeltavaa ostaa toisen tyyppinen kaupallinen seteli. Jos sinulla on kokemusta hotelli- tai ravintola-alasta ja olet mukava ostaa hotellilappuja, muista palkata kokenut asianajaja, joka voi auttaa sinua hankintaprosessissa.