Teksasin kodin sulkemisprosessi

TALOUDEN TURVALLISUUS © Kirsty Pargeter - Dreamstime.com

Sulkemisten tyypit

He käyttävät sulkemisen tyyppiä riippuen velan tyypistä. Teksasissa on kolmentyyppisiä sulkemisia:

1. Tuomioistuimen ulkopuolinen markkinoiden sulkeminen: käytetään, kun asunnonomistaja laiminlyö lainan, jota käytetään kodin ostamiseen
2. Oikeudellinen sulkeminen: veroviranomainen käyttää kiinteistöstä veloitettavien verojen keräämiseen
3. Yhdistetty markkinoiden sulkeminen: käytetään, kun asunnonomistaja laiminlyö asuntolainan tai kiinteistöverojen maksamiseen käytetyn lainan

Tuomioistuinten ulkopuolinen markkinoiden sulkeminen

Tuomioistuimen ulkopuoliset sulkemiset ovat yleisimpiä sulkemisia Texasissa. Niitä käytetään, kun laiminlyöty laina on hankittu kodin ostamiseen tai jälleenrahoittamiseen. Kuten nimestä voi päätellä, lainvastainen markkinoiden sulkeminen sallii lainanantajan sulkea kodin ilman tuomioistuimen tai tuomarin osallistumista. Tämä tarkoittaa, että jos asunnonomistaja laiminlyö ostolainan, lainanantajan on annettava henkilölle vain lakisääteisesti vaaditut ilmoitukset markkinoiden sulkemisen aloittamiseksi. Seuraava on yleiskatsaus vaiheisiin, jotka liittyvät tuomioistuinten ulkopuoliseen markkinoiden sulkemiseen.

Vaihe 1: Ensimmäinen huomautus

Kun laina on laiminlyöty, lainanantajan on lähetettävä asunnonomistajalle kirje varmennettuun postiin ja ilmoitettava heille, että heillä on vähintään 20 päivää aikaa laiminlyödä laiminlyönti ja että laiminlyönnin laiminlyönti nopeuttaa koko velkaa. Tätä todistettua kirjettä kutsutaan ilmoitukseksi maksukyvyttömyydestä ja aikomuksesta nopeuttaa velkaa.

Vaihe 2: Toinen huomautus

Jos asunnonomistaja ei kykene korjaamaan maksukyvyttömyyttä 20 päivän lisäajan kuluessa, lainanantaja lähettää toisen kirjeen vahvistetulla postilla ilmoittaen asunnonomistajalle, että velka on kiihtynyt ja että lainan loppusumman maksamatta jättäminen johtaa kodin myynti. Tätä varmennettua kirjettä kutsutaan myyntiilmoitukseksi ja velan kiihtymiseksi . Siinä määritetään sulkemisen myynnin yksityiskohdat, kuten myynnin päivämäärä, kellonaika ja sijainti. Lainanantajan on suoritettava myynti ilmoituksessa ilmoitettuna päivänä ja kellonaikana, muuten lainanantajan on aloitettava koko prosessi uudelleen (ensimmäinen ilmoitus, toinen ilmoitus jne.).

Vaihe 3: Markkinoiden sulkeminen

Markkinoiden sulkeminen tapahtuu kunkin kuukauden ensimmäisenä tiistaina. Se pidetään läänin oikeustalon nimeämässä laitoksessa. Useimmissa tapauksissa koti myydään vähemmän kuin velkaa. Jos näin on, lainanantajalla on enintään kaksi vuotta myyntipäivästä haastaa asunnonomistaja eroon. Tämän tyyppistä siviilihakemusta kutsutaan puutostoimeksi . On myös tärkeää huomata, että asunnonomistajilla ei ole oikeutta lunastukseen ilman oikeudellista sulkemista. Tämä tarkoittaa, että asunnon omistaja ei voi ostaa kotiaan takaisin myynnin jälkeen.

Oikeudellinen sulkeminen

Oikeudellista sulkemista käytetään, kun asunnonomistaja ei maksa kiinteistöveroja. Veroviranomaisen on haettava kiinteistöä sijaitsevassa läänissä kiinteistö myydään maksettavien verojen maksamiseksi. Järjestetään kuulemistilaisuus, jonka aikana veroviranomaisen on osoitettava verojen tosiasiallinen maksaminen. Jos tällainen todiste toimitetaan, tuomari allekirjoittaa sulkemismääräyksen ja kiinteistö myydään sulkemismyynnissä. Sulkumyynti tapahtuu kunkin kuukauden ensimmäisenä tiistaina ja se pidetään läänin oikeustalon nimeämässä laitoksessa. Toisin kuin tuomioistuinten ulkopuolinen markkinoiden sulkeminen, asunnonomistajilla, jotka on suljettu pois oikeudellisesta sulkemisesta, on rajoitettu lunastusoikeus . Tämä tarkoittaa sitä, että heillä on enintään 2 vuotta sulkemisen myynnin jälkeen maksaa velkansa ja saada omaisuutensa takaisin.

Yhdistelmän sulkeminen

Yhdistettyjä sulkemisia käytetään hyvin rajoitetuissa olosuhteissa. Esimerkiksi niitä käytetään yleisimmin, kun asunnonomistaja laiminlyö asuntolainan tai kiinteistöverojen maksamiseen käytetyn lainan. Kuten nimestä voi päätellä, yhdistetyllä markkinoiden sulkemisella on ominaisuuksia sekä oikeudenkäynnin ulkopuolella että oikeudessa. Yhdistetyssä markkinoiden sulkemisessa luotonantajan on hankittava tuomioistuimen määräys sulkemisen hyväksymisestä ennen prosessin jatkamista. Prosessi on seuraava:

Vaihe 1: Ensimmäinen ilmoitus (sama kuin tuomioistuinten ulkopuolinen markkinoiden sulkeminen)

Kun laina on laiminlyöty, lainanantajan on lähetettävä asunnonomistajalle kirje varmennettuun postiin, jossa ilmoitetaan, että heillä on vähintään 20 päivää aikaa laiminlyödä laiminlyönti ja että laiminlyönnin laiminlyönti nopeuttaa koko velkaa. Tätä todistettua kirjettä kutsutaan ilmoitukseksi maksukyvyttömyydestä ja aikomuksesta nopeuttaa velkaa.

Vaihe 2: Markkinoiden sulkemista koskeva hakemus

Jos asunnonomistaja ei paranna velkaa määrätyssä ajassa, lainanantaja jättää tuomioistuimelle hakemuksen sulkemismääräyksestä. Jos asunnon omistaja kiistää hakemuksen, tuomioistuin aikoo järjestää kuulemisen selvittääkseen, onko lainanantajalla oikeus sulkea markkinoilta.

Vaihe 3: Toinen huomautus

Jos asunnonomistaja ei kiistä markkinoiden sulkemista tai häviää sulkemista koskevassa istunnossa, tuomioistuin antaa sulkemismääräyksen. Tämä antaa lainanantajalle mahdollisuuden sulkea pois oikeudenkäynti. Tässä vaiheessa lainanantaja lähettää toisen ilmoituksen asunnon omistajalle. Jos asunnonomistaja ei maksa velkaa, lainanantaja voi myydä kiinteistön sulkemiseen. Sulkumyynti tapahtuu kunkin kuukauden ensimmäisenä tiistaina ja se pidetään läänin oikeustalon nimeämässä laitoksessa.

Kuinka välttää markkinoiden sulkeminen

© 2012 Bahin Ameri