Sisällysluettelo:
- Talousarvion selvittäminen
- Lainanantajan esivalinta
- Kiinteistönvälittäjän valitseminen
- Agentin valitseminen
- Ensimmäisen kodin ostaminen: Vaiheittainen opas - Pehmeäkantinen
- Taloostokset
- Kotitarkastusluettelo
- Kotitarkastus ja tarjouksen tekeminen
- Palkkaa kiinteistövälittäjä
- Mitä lainanantajat haluavat nähdä
- Luotonantajan ennakkohyväksyntä
- Kysymyksiä, jotka jokaisen ensikertalaisen tulee kysyä - Pehmeäkantinen
- Sulkupöytä
Ostoprosessi vaihe vaiheelta:
- Talousarvion selvittäminen
- Lainanantajan esivalinta
- Kiinteistönvälittäjän valitseminen
- Taloostokset
- Kotitarkastus
- Tarjouksen tekeminen
- Palkkaa kiinteistövälittäjä
- Luotonantajan ennakkohyväksyntä
- Sulkupöytä
Uutta kotia ostaessaan monet käyvät suoraan Internetissä tai kirjakaupassa kouluttaakseen itseään prosessista ja siitä, mitä odottaa. Sen jälkeen, kun voin kuitenkin käydä sen läpi, voin kertoa teille, että on melkein mahdotonta varautua täysin siihen, mitä on tulossa, kun ostat ensimmäisen kodin. Osavaltioilla, läänillä ja jopa kaupungeilla voi olla omat kodin ostamista koskevat säännöt ja määräykset, joten kenenkään kokemus ei ole koskaan samanlainen. Olin myös yksi niistä innoissaan uusista kotiostajista, jotka tunsivat voivani ennakoida kaiken, mikä oli tulossa vain toistuvista google-hauistani, mutta on vaikea tietää, ennen kuin olet todella käynyt läpi sen.
Voin vain toivoa, että henkilökohtainen tarinani antaa seuraavalle uudelle kotiomistajalle pienen taustan siitä, mitä odottaa, kenen kanssa olet tekemisissä koko prosessin läpi eri vaiheissa ja kuinka valmistautua odottamiseen. Tarjouksesta sulkemiseen voi kestää 60 päivää - 3 kuukautta tai enemmän, mutta keskimäärin se on noin 60-90 päivää. En tarkoita sulkemista tai lyhyitä myyntiä, jotka ovat täysin erilainen pallopeli. Tarinani on tarkoitettu säännöllisesti ostettavaan yhden perheen asuinpaikkaan Long Islandilla, NY, Brookhavenin kaupungissa.
Talousarvion selvittäminen
Aloitetaan alusta ajattelemalla, kuinka paljon pystyt maksamaan kuukaudessa asuntolainaa, kiinteistöveroja, PMI: tä ja kotivakuutuksia. Niille teistä, jotka ovat saattaneet ajatella, että alku oli kotihaun tekeminen, et ole yksin. Luulen, että useimmat ihmiset yrittävät tehdä ensin hauskan osan, kuten katsella koteja verkossa tai mennä avaamaan taloja. Se ei kuitenkaan todellakaan ole ensimmäinen askel! Itse asiassa useimmat asuntolainan edustajat, välittäjät ja kiinteistönvälittäjät eivät halua vain tietää budjettiasi heti, vaan haluavat myös tietää, että luotonantaja on samaa mieltä budjettisi kanssa. Rahanäkökulma ei ole hauskin osa, mutta se on vastuullisin tapa aloittaa koti-haku. Miksi löytää unelmiesi koti, jos sinulla ei ole koskaan varaa siihen? Suuri osa nykyisestä asenteesta sen selvittämiseksi, mitä sinulla on varaa, johtuu asuntokriisistä.Monet tulivat koteihin, joilla ei yksinkertaisesti ollut varaa, ja menettivät heidät jossain vaiheessa sulkemiseen sen takia. Kaikki kotiintuloon ansaitut ansaitut rahat ovat nyt poissa. Emme halua sen tapahtuvan sinulle!
Vaikka asuntolainan ottamiselle onkin paljon tiukempia säännöksiä, jotkut pankit, mielestäni, sallivat silti enemmän kuin mielestäni kohtuullisen budjetin rajoissa. Minulle ero pankin kannalta normaalin budjetin ja kohtuullisen budjetin välillä on se, että kohtuullinen budjetti on hieman realistisempi ihmisten elämään tai tarkemmin sanottuna haluamaan elää. Jokainen haluaa elää omien varojensa mukaan, mutta on tärkeää tehdä luettelo mihin haluat, että harkinnanvaraiset tulot todella menevät. No, olkaamme rehellisiä,sen pitäisi mennä säästötilille, mutta missä nautit säästöjen käytöstä? Pidätkö satunnaisesta ostoksesta kuten uusi Gucci-laukku vai nautitko mennä syömään joka ilta ruoanlaittoon? Haluatko aina uuden kuuman auton vai säästätkö mieluummin joka sentin sitä kerran elämässä lomamatkalla? Sinun, ja ehkä jopa merkittävän muun, on istuttava vakavasti ja keskusteltava rehellisesti, mihin haluat käyttää ylimääräisiä tuloja. Rahoitusneuvojien keskuudessa käydään paljon keskustelua siitä, kuinka suuri määrä harkinnanvaraisia tuloja on, ja se riippuu suuresti monista tekijöistä - kuten asumisesta korkealla elinkustannusalueella tai ehkä siitä, että sinulla on perhe, jotta voit taloudellisesti palata takaisin, jos siellä on olivat hätätilanteessa. Useimmat olisivat kuitenkin yhtä mieltä siitä, että sen pitäisi olla noin 30-50%. Ja vain selventääkseen,harkinnanvarainen tulo on se, että rahaa käytetään verojen jälkeen, joita ei käytetä pakollisiin laskuihin - ruokaan, turvakoteihin, luottokorttimaksuihin ja kuljetuksiin.
Lainanantajan esivalinta
Tämä tuo minut ensimmäiseen henkilöön, jonka kanssa tapaat koko prosessin, lainanantajasi esipätevyydelle. Tämä on tärkeää, koska kiinteistönvälittäjäsi tarvitsee tätä saadakseen sinut avoimiin taloihin nähdäksesi kodin. Lainanantajasi voi olla välittäjä, pankkiluoton edustaja tai asuntoluottopankin edustaja. Kunkin edut voivat vaihdella riippuen siitä, mistä etsit kotia. Meille välittäjä oli paras vaihtoehto, koska hän työskentelee suoraan meille ja sillä on yhteyksiä useiden pankkien luotonantajien kanssa. Sitten hän voi ostaa parhaan korkotarjouksen. Sinun pitäisi aina saada useita lainauksia. Aluksi tunsimme olosi epämukavaksi ajatuksesta istua lainanantajan kanssa ja käyttää aikaa, kun emme lopulta pääse heidän kanssaan. Kuitenkin,kaikki tässä suhteessa olivat ammattimaisia ja ymmärsivät, että tutkimme kaikkia keinoja ennen päätöksen tekemistä. He myös käsittelevät sitä koko ajan, joten älä tunne pahaa. Kun teet päätöksen, sinun tulee valita se, kenen kanssa tunnet olosi mukavimmaksi. Meille tärkeintä oli pääsy. Halusimme saada tietoa jokaisessa askeleessa, ja tapaamasi välittäjä keskittyi siihen puhuessamme hänen kanssaan ja lopulta teimme lopullisen päätöksen.
Tiesimme, että saamme todennäköisesti kiinteän 30 vuoden asuntolainan tai tavallisen asuntolainan vain 5%: n alennuksella. Tiesimme jo varhaisessa vaiheessa, että meidän oli maksettava PMI: lle ("yksityinen asuntolainavakuutus") kuukausittaisilla asuntolainakustannuksillamme, koska emme päässeet tarvittavaan 20 prosenttiin, jotta meidän ei tarvitse maksaa sitä. PMI on vain maksu kattamaan luotonantaja niille, joilla ei ole tarpeeksi 80 prosentin omaa pääomaa kotona etukäteen. Kun saavutat 80 prosentin oman pääoman, se ei kuitenkaan enää ole sinun suoritettava maksu. Useimmille se voi olla 7-10 vuotta lainan määrästä riippuen. Se ei ole niin huono kuin miltä näyttää siltä, että koska monet valtion lainat vaativat PMI: tä lainan voimassaoloaikana. Tämä skenaario on varsin tyypillinen keskituloisille ensimmäistä kertaa ostaville.Sulhaseni ja minä teimme liikaa voidaksemme saada valtion lainoja tai valtion tai läänin ohjelmia, mutta emme tehneet tarpeeksi säästääksesi 20% alas milloin tahansa pian.
Kiinteistönvälittäjän valitseminen
Saatuasi esipätevyyden, joka ei ole sama kuin ennalta hyväksytty, olet valmis puhumaan kiinteistönvälittäjän kanssa. Muista, että lainanantajan, jolta hankit ennakkotodistuksen, ei välttämättä tarvitse olla lopulta kiinnelainanantajasi. Pystyt ostamaan asuntolainoja ja korkoja toisessa prosessin vaiheessa. Sinun on edelleen paljastettava koko taloudellinen tilanne ja rahallinen menneisyys esivalintahetkellä - tämä sisältää, mutta ei rajoitu, nykyiset palkkakirjat, W2-verot, veroilmoitukset, lyhytaikaiset velat, nykyiset kuukausimaksut sekä sekit ja säästötilit.
Agentin valitseminen
Ensimmäisen kodin ostaminen: Vaiheittainen opas - Pehmeäkantinen
Taloostokset
Kun olemme selvittäneet budjettimme, aloitimme kotihaun. Käytimme tyypillisiä Zillow- ja Redfin-verkkosivustoja etsimään joitain koteja alusta alkaen, ja vaikka suurin osa näistä on melko tarkkoja saatavilla oleville, tiedämme vain, että kiinteistövälittäjällä on tarkimmat ilmoitukset. Edustajasi antaa sinulle todennäköisesti pääsyn vain edustajille tarkoitettuihin hakusivustoihinsa, mistä on etuja molemmille puolille - he voivat seurata mitä olet merkinnyt suosikeihisi ja sinulla voi olla mukava tietää, että se on ajan tasalla päivämääräluettelot.
Nyt tämä on hauskin osa prosessia, joten nauti siitä! Tiedä todella, mitä haluat kotona, onko se yläkorjain tai muuttovalmis ja käy niin monessa avoimessa talossa kuin voit. Valokuvat eivät joskus tee kodin oikeutta, ja toisinaan valokuvat voivat olla ajalta, jolloin koti oli ajan tasalla. Henkilökohtainen näkeminen on ainoa tapa tietää, mitä todella saat. Yritä myös olla mahdollisimman rehellinen agenttisi suhteen - jos tietyn katon ylittäminen on kaupan rikkoja, ilmoita hänelle, jos sinulla ei ole mahdollisuutta ostaa kotia ilman kellaria, se voi myös olla etukäteen siitä. Älä tuhlaa heidän tai ajastasi; se tekee nautinnollisemmasta talonhakukokemuksesta.
Kun olet löytänyt kiinnostavia koteja, aja sen ohitse eri päivinä ja viikonpäivinä ennen tarjouksen tekemistä. Saatat tulla kärsimättömäksi tai ajatella, ettet halua tämän unelmatalon liukastuvan ulos otteistasi, mutta älä hyppää aseeseen. Joskus kaupunginosat voivat tuntua upeilta sunnuntai-iltapäivällä, mutta kauhistuttavia illalla tai ehkä jopa meluisa naapuri, joka ilmestyy vasta viiden vuoden kuluttua.
Kotitarkastusluettelo
Kotitarkastus ja tarjouksen tekeminen
Kun olet valinnut unelmiesi kodin, palkkaa tarkastaja kotitarkastukseen ennen tarjouksen tekemistä. Nämä voivat olla joko tarkastusammattilaisia tai insinöörejä - kumpi tahansa valitset. Pyydä aina kopio raportista. Tästä maksat, ja se voi vaihdella 350–550 dollarin välillä. Tämän tarkastuksen jälkeen voit tehdä tarjouksesi. Huomaa kaikki, jotka haluat sisällyttää sopimukseen, siltä osin kuin ne on korjattu, mukana kodissa jne.
Palkkaa kiinteistövälittäjä
Tämä vie meidät seuraavaan vaiheeseen tarjouksen tekemisen jälkeen: asianajajan palkkaaminen. Kiinteistölainsäädäntö voi vaihdella hyvin monimutkaisesta melko yksinkertaiseen. Asianajajien palkkiot vaihtelevat myös tämän perusteella. Sopimuksemme oli melko yksinkertainen, koska sisällytimme sopimukseemme vain keittiökoneiden säilyttämisen, muuten otimme kodin sellaisenaan. Asianajajasi hoitaa myyjän asianajajan kanssa ja asettaa myös arvonimen, joka on osa sulkemiskustannuksiasi. Hän tarvitsee kiinteistönvälittäjän ja lainanantajan edustajan yhteyshenkilön nimen ja numeron, koska hän asettaa myös sulkemisajan ja -päivän myyjien kanssa.
Mitä lainanantajat haluavat nähdä
Nykyiset palkkiot |
W2s |
Veronpalautukset |
Velka tai velkasuhde |
Kuukausimaksut |
Tarkistaminen / säästötase |
Luotonantajan ennakkohyväksyntä
Kun kaikki sopimusasiakirjat ovat viimeistelemässä, kirjoitat käsirekisterisi ja ostat asuntolainan ennakkohyväksyntää varten. Asuntolainanantajasi tarvitsee kiinteistönvälittäjän ja asianajajan yhteystiedot, jotta jokainen voi pitää yhteyttä vaiheisiin, jotka ovat kesken. Istut sitten lainanantajan kanssa ja allekirjoitat kaikki tarvittavat asiakirjat lainaa varten ja toimitat mahdollisesti tarvittavia papereita, joita ei vielä annettu - todennäköisesti vain nykyisemmät palkkatasot.
Tämän jälkeen se on oikeastaan vain odottava peli ja kaikkien näiden palkkaamiesi ihmisten antaminen tekemään työnsä. Parhaat päivitykset tulevat välittäjältäsi ja lakimieheltäsi, koska he vetävät liipaisinta useimpiin viimeisiin vaiheisiin. Tämä on vaihe, jossa kärsivällisyys on tärkeää. Odotat joko myyjien allekirjoittavan sopimuksen tai omistusyhteisön tai pankin lopullisesti hyväksyvän lainan. Se voi olla koko joukko asioita, mutta pidä kiinni - loppu on lähellä.
Kysymyksiä, jotka jokaisen ensikertalaisen tulee kysyä - Pehmeäkantinen
Sulkupöytä
Ja viimeisenä, viimeinen päiväsi. Se tulee olemaan huoneessa asianajajan, myyjän asianajajan, nimikeyhtiön edustajan, kiinteistönvälittäjän ja myyjän edustajan, välittäjän ja luotonantajan edustajan kanssa. Myyjät ovat myös siellä, mikä voi olla hankalaa, mutta yritä tehdä parhaana päivänä vain allekirjoittamalla paljon ja paljon paperityötä. Asianajajasi opastaa sinut läpi koko prosessin ja todennäköisesti on jo ilmoittanut sinulle edellisenä päivänä, mitä lopputarkastuksia haluat kirjoittaa ja kenelle.
Se on pitkä työläs prosessi, mutta vaivan arvoinen. Sinusta tulee talonomistaja siihen mennessä, kun olet piirtänyt Minäni ja ylittänyt T: si. Tarvitset vain kärsivällisyyttä, vähän onnea ja tarpeeksi tietoa, jotta pääset läpi jokaisen askeleen.
Muita tämän kirjoittajan artikkeleita
Nuori ja rikkoutunut tyttö: Kuinka säästin 3000 dollaria 3 kuukaudessa
Las Vegas Rewards -ohjelma ja kuinka lunastin realistisesti MyVegasin ilmaiset palkinnot MGM-hotelleissa
© 2015 Catherine Stolfi