Sisällysluettelo:
Käteisellä käteisellä -tuotto tarjoaa kiinteistösijoittajille nopean ja helpon tavan verrata vastaavien kiinteistösijoitustoimintojen kannattavuutta tai mitata sitä muihin (ei-kiinteistöihin) sijoitusmahdollisuuksiin.
Okei, mutta tämän sanottuaan on huomattava, että käteinen käteisellä ei ole erityisen tehokas työkalu vuokratuotteiden kannattavuuden mittaamiseen, ja tällä hetkellä kiinnitetään vähemmän huomiota kiinteistösijoitusanalyyseissä kuin se käytettiin muutama vuosi sitten.
Yksi puute on se, että käteisellä palautettaessa ei oteta huomioon rahan aika-arvoa (eli ajatusta, että dollari on tänään enemmän kuin dollari tulevaisuudessa). Käteisvarojen palautus on rajoitettava asuntotulokohteen ensimmäisen vuoden kassavirran mittaamiseen, ei sen tulevan vuoden kassavirtoihin.
Käteinen kassalla tarjoaa kuitenkin kokeneille ja aloitteleville kiinteistösijoittajille pätevän edun. Joten kaivetaan sisään.
Menetelmä
Käytännössä käteisellä maksettava rahavirta mittaa suhdetta vuokrakohteen ennakoidun kassavirran ensimmäisen vuoden aikana kiinteistösijoittajan tekemän alkuperäisen käteissijoituksen määrään vuokrakohteen ostamiseksi. Käteisvarat ilmaistaan siis aina prosentteina.
Määritelmät
Koska kiinteistön "ensimmäisen vuoden kassavirta" ja "alkuinvestoinnit" ovat molemmat ensiarvoisen tärkeitä CoC-laskelmissa, tuntui tarpeelliselta selittää kukin niistä.
- "Ensimmäisen vuoden kassavirta" (tai vuotuinen kassavirta) on rahamäärä, jonka kiinteistön odotetaan tuottavan ensimmäisen toimintavuoden aikana.
- "Alkuinvestointi" (joskus kutsutaan kokonaisinvestoinniksi) on sijoitetun käteisen kokonaismäärä sisältäen käsirahan, lainapisteet ja hankintakustannukset (talletus- ja omistuspalkkiot, arviointi- ja tarkastuskustannukset).
Laskeminen
Kaava on:
Vuotuinen kassavirta / kokonaisinvestointi = Cash-Cash-Return
Tarkastellaan esimerkkiä osoittaaksemme sinulle, miten laskenta tehdään.
Oletetaan, että olet kiinnostunut ostamaan kerrostalon seuraavilla olettamuksilla ja haluat selvittää, mikä käteisvarojen tuottoprosenttisi olisi sijoituksesta.
- Yhteensä 6 yksikköä
- Hankintakustannukset: 5000 dollaria
- Vuokra: 1000 dollaria kuukaudessa
- Avustustuki: 5%
- Muut tulot: 720 dollaria vuodessa
- Toimintakulut: 27781 dollaria vuodessa
- Vaihtovaraukset: 1800 dollaria vuodessa
- Asuntolaina: 350 000 dollaria,
- Lainapisteet: 3500 dollaria,
- Vuosimaksu: 25181 dollaria
Okei, nyt käytetään näitä tietoja "vuotuisen kassavirran" ja "kokonaisinvestoinnin" määrittämiseen, joita tarvitaan käteisrahan tuottoprosentin laskemiseksi.
Vuotuinen kassavirta
- Suunniteltu bruttotulo ((6 yksikköä x 1000 dollaria) x 12): = 72 000 dollaria
- Liiketoiminnan bruttotuotot (GSI - avoin työpaikka + muut tuotot): 72000 dollaria - 3600 + 720 = 69120 dollaria
- Liiketoiminnan nettotuotot (GOI - toimintakulut): 69120 - 27781 dollaria = 41331 dollaria
- Vuotuinen kassavirta = (nettotuotot - korvausvaraus - velanhoito)
- Tulos: 41331 - 1800 - 25181 = 14350 dollaria
Kokonaisinvestointi
- Sijoitus yhteensä = (käsiraha + hankintakustannukset + lainapisteet)
- Tulos: 150000 dollaria + 5000 + 3500 = 158500 dollaria
Laskeminen
Vuotuinen kassavirta / kokonaisinvestoinnit = Käteispalautus
14350 dollaria / 158500 dollaria = 9,05%
Nyt kun tiedät, että tämä erityinen kiinteistösijoitus tuottaa 9,05% käteisellä tuoton, voit verrata sitä muihin vastaaviin sijoituskiinteistöihin tai vaihtoehtoisiin sijoituksiin, kuten T-Bill-korkoihin, ja päättää jatkaa. ostos.
Näyte (CoC raportissa)
Näyte (CoC-laskenta)
© 2008 James Kobzeff