Sisällysluettelo:
- Johdanto North Yorkiin
- Toronton osavaltion kiinteistöt
- North Yorkin osavaltion liikekiinteistö
- North Yorkin kiinteistömarkkinoiden tulevaisuus
- Viitteet
Johdanto North Yorkiin
Toronto on yksi vakaimmista finanssiliiketoiminnan keskuksista maailmassa. Tämä edistää sen laajenevaa rahoituspalvelualaa. Samoin teki se, että Kanada nousi globaalista finanssikriisistä vuosina 2007–2010 suhteellisen vahingoittumattomana. Kaupungin kasvava kansainvälinen näkyvyys vain lisää toimisto- ja teollisuustilojen kysyntää Torontossa.
North York sijaitsee Toronton keskustassa. Se on pohjoiseen Vanhasta Torontosta, itään Etobicokesta ja länteen Scarboroughista. Se on kehittynyt nopeasti 1970-luvulta lähtien North Yorkin keskustan kasvun ansiosta. Siitä on tullut kaupungin toinen taloudellinen keskus, joka kilpailee vain Toronton keskustan kanssa. Ihmiset ja yritykset, jotka eivät löydä tilaa keskustassa, eivät myöskään kykene löytämään kohtuuhintaisia koteja tai toimistoja North Yorkista.
Paikallinen rakennusala todennäköisesti saavuttaa kymmenennen suoran kasvuvuotensa vuonna 2019, kun alue kamppailee kiinteistökysynnän tyydyttämiseksi. Esimerkiksi työttömyysaste laski 6 prosenttiin, mikä on matalin 1990-luvun jälkeen. Kasvava väestö puolestaan ohjaa palvelujen ja liikekiinteistöjen kysyntää. Torontossa on toimistojen rakentamisen ja uudistamisen suurin aalto puolitoista vuosikymmentä. Tarjonta ja kysyntä jakautuvat kuitenkin epätasaisesti. Tämä luo radikaalisti erilaiset kiinteistömarkkinat koko Toronton alueella.
Asuinrakentaminen saa potentiaalisten sijoittajien huomion keinona tulla varakkaaksi, mutta liikekiinteistö kukoistaa Toronton North Yorkissa.
Tamara Wilhite
Toronton osavaltion kiinteistöt
Mukaan Financial Post , saatavuuteen teollisoikeuksien Kanadassa laski historiallisen alhainen 3,9% vuonna 2018. Vielä tärkeämpää, että pula käytettävissä teollisuuskiinteistöjen ei hellitä tahansa pian. Siksi kaupungin teollisuusvuokrat nousivat 15% vuonna 2018. Vuokrat voivat nousta niin paljon myös vuonna 2019, koska tarjontaa ei voida tuoda verkkoon niin nopeasti kuin yritykset haluavat täyttää sen.
Yksi tärkeimmistä tekijöistä teollisuuskiinteistöjen vuokrankorotuksissa GTA: ssa on maan puute rakentaa. Ei ole tarpeeksi maata uusien suurten teollisuuslaitosten rakentamiseen. Väestönkasvu Torontossa on edelleen vahvaa. Tämä jättää teollisuuskehittäjät kilpailemaan ja häviämään, kun joku muu ostaa maata korkean kerrostalorakennuksen rakentamiseksi. Nykyisten rakennusten jälkiasennus tai investoinnit automaatioon heidän käyttämänsä tilan hyödyntämiseksi ei ole aina teollisuus- ja kauppayritysten vaihtoehto, minkä vuoksi monet maksavat uusista tiloista, jotka eivät ole verkossa kahden tai useamman vuoden ajan. Silti monet yritykset päättävät rakentaa omat tilansa sen tarjoamaan turvallisuuteen.
Teollisuusvuokralaiset joutuvat potkaistaviksi, kun heidän suuret rakennuksensa rakennetaan uudelleen asuinrakennuksiin. Loppujen lopuksi on helpompaa kaataa vanha varasto saada maita kaupunkiasuntojen rakentamiseen kuin repiä pois rivi vanhoja omakotitaloja. Lisäksi vanhojen varastojen ja liiketilan muuttaminen tilaviksi parvekkeiksi on vanhanaikainen tapa tuoda asuntoja markkinoille. Samojen liikerakennusten purkaminen maan saamiseksi keskitasoisten huoneistoyksiköiden rakentamiseen on myös suoraviivaista, koska et pakota nykyisiä asukkaita rakentamaan parempaa, tiheämpää asuntokantaa.
Koska raha on halpaa alhaisen korkotason vuoksi ja maa- ja teollisuusrakennusten arvostus nousee, uudessa teollisuusrakentamisessa on ollut piikki. Sitä pidetään viisaana investointina, koska rakennus nousee noin 10 prosenttiin vuodessa ja se suojaa yritystä vuokrien kaksinumeroisesta noususta.
Kaikki tämä selittää, miksi rakennustoiminta Torontossa kasvoi 47% vuonna 2018. Toronton yritysten suurin ongelma on sopivien kohteiden puute siellä, missä he haluavat tai tarvitsevat olla. Ihanteelliset sijainnit ovat lähellä kaupunkien moottoriteitä ja lähellä asutuskeskuksia. Suur-Toronton alueella on rakenteilla noin kahdeksan miljoonaa neliömetriä teollisuustilaa. Alan asiantuntijoiden mukaan markkinat voisivat absorboida tämän kaiken kysynnän vuoksi. Itse asiassa keskustassa kehitettävästä noin 7,3 miljoonasta neliöjalasta uutta tilaa on jo vuokrattu vuoden 2018 lopulla.
North Yorkin osavaltion liikekiinteistö
Yli kolme miljoonaa neliömetriä teollisuustilaa Suur-Toronton alueella absorboitiin vuoden 2018 viimeisellä neljänneksellä. Kolme neljäsosaa tästä tapahtuu GTA West -markkinoilla, kuten Milton, Mississauga ja Brampton. Kysyntä on kuitenkin korkea koko Toronton pääkaupunkiseudulla.
Suur-Toronton alueen keskusmarkkinoilla - mukaan lukien North York - on GTA: n alhaisin teollisuuden saatavuusalue, vain 0,8%. Tämä selittää, miksi nettovuokrien pyytäminen North Yorkissa ylitti seitsemän dollaria neliöjalalta. Teollisuuden vuokrataso nousi 23% vuodessa vuosina 2016--2018. Vertailun vuoksi vuokrien kasvu vuosina 2014--2016 oli vain 0,8%.
North Yorkin teollisuusvarasto oli lähes 73 miljoonaa neliömetriä tilaa vuoden 2018 lopussa. Noin 900 000 neliömetriä uutta teollisuustilaa oli rakenteilla tuolloin, vaikka mitään ei saatu päätökseen vuoden 2018 viimeisellä neljänneksellä. Vuokraustoiminta oli yli kaksi miljoonaa neliömetriä teollisuustilaa. Pohjois-Yorkin teollisuustilojen kokonaiskäyttöaste oli 1,2% vuoden 2018 lopussa.
North Yorkin kiinteistömarkkinoiden tulevaisuus
Toronto on Pohjois-Amerikan rajoitetuimmat teollisuusmarkkinat. Kokonaismarkkinoiden saatavuus on vain 2,2%. Vancouver tuli toiseksi 2,4 prosentilla. Miksi teollisuuskiinteistöjen kysyntä kasvaa nopeasti? Se johtuu pääasiassa suuremmasta varastoinnin, ruoan jakelun ja verkkokauppatilan tarpeesta. Ja ihanteellinen sijainti näille tiloille on Pohjois-Yorkissa johtuen kuljetusreiteistä, kuten moottoritie 400, moottoritie 401, moottoritie 404 ja Don Valley Parkway. Itse asiassa valtatie 401: n osa, joka kulkee Pohjois-Yorkin läpi, on Pohjois-Amerikan vilkkain valtatie.
Toronton toimistotilojen vajaakäyttöaste laski 3 prosenttiin vuonna 2018. Keskustan toimistotilojen kysyntä on kiristymässä, koska kysyntä on edelleen korkea teknologiateollisuuden vahvemman vuokrasopimuksen ja vahvojen työmarkkinoiden ansiosta. Teknologiayritysten osuus teollisuus- ja liiketilojen käyttäjistä oli 30% vuonna 2018. Yhteistyössä toimivat yritykset ovat uusi kilpailija näillä markkinoilla, ja ne ovat merkittäviä vuokraamalla kaikki markkinoille tulevat suuret tilat. Tämä lisää kaiken kokoisten teollisuustilojen kysyntää. Rakenteilla on uusia kiinteistöjä, mutta ne valmistuvat vasta vuonna 2021.
Kaikki tämä viittaa siihen, että Pohjois-Yorkin liike- ja teollisuuskiinteistöjen arvostukset ja vuokratasot kasvavat edelleen matalilla kaksinumeroisilla hinnoilla vuoteen 2021 ja todennäköisesti tulevina vuosina.
Viitteet
"GTA-teollisuuden vuokrat nousivat 15 prosenttia vuonna 2018, menivät korkeammalle", Real Estate News Exchange, 21. tammikuuta 2019
"Se ei ole vain asuntoja - Torontossa on loppumassa myös liikekiinteistö" Financial Post, 17. heinäkuuta 2018
“Markets to watch in 2019”; PriceWaterhouseCoopers, 12. huhtikuuta 2019
“Toronto Industrial Snapshot”; Cushman ja Wakefield; 11. huhtikuuta 2019
“Kanadan vuoden 2019 kiinteistömarkkinoiden näkymät”; CBRE, 26. helmikuuta 2019
© 2019 Tamara Wilhite