Sisällysluettelo:
- Laki haitallisesta hallussapidosta
- Viisi välttämätöntä elementtiä
- Vaatimukset vaihtelevat valtioittain
- Opettava tapaus
- Belotti vastaan Bickhardt
- Haitallisen hallussapidon tarkoitus
- Teksasin haittatapaus
- Tapaus
- Kansallinen tiedotusväline
- Miksi Robinsonin järjestelmä ei toiminut
Haitallinen hallussapito on oikeudellinen oppi, jota tutkivat pääasiassa ensimmäisen vuoden oikeustieteiden korkeakouluopiskelijat ja joka unohdetaan heti, kun kokeet ovat ohi. Muuten hämärä omaisuuslainsäädäntö, joka tunnetaan myös nimellä "squatter's rights", teki suuria uutisia vuonna 2011, kun texasilainen mies väitti hankkivansa 340 000 dollarin koti vain 16 dollarin maksua vastaan valituksen tekemisestä haitallisesta omistuksesta läänin oikeustalossa. Sen jälkeen Ken Robinson loi verkkosivuston, julkaisi e-kirjan ja luennoi luokan lakimiehiä SMU: ssa, ennen kuin hänet pakotettiin muuttamaan kodista helmikuussa 2012.
Joten mikä on haitallista hallussapitoa, ja voidaanko sitä todella käyttää hankkimaan kallis esikaupunki?
Haitallinen hallussapito liittyy rikkomiseen.
Laki haitallisesta hallussapidosta
Teoria epäedullisen hallussapidon takana on yksinkertainen: Jos joku miehittää maata, jota hän ei omista, ilman omistajan lupaa, todellisen omistajan on ryhdyttävä toimiin rikkomuksen poistamiseksi tietyn ajan kuluessa (sovellettavan valtion vanhentumissäännösten mukaisesti). Jos todellinen omistaja ei toimi ajoissa, kielteinen haltija voi hankkia omaisuuden maalle ja tulla lailliseksi omistajaksi.
Viisi välttämätöntä elementtiä
Edistääkseen haitallisen haltijan on esitettävä nämä viisi olennaista elementtiä:
- Että hänellä on tosiasiallisesti maa ja hän käyttää maata samanlaisen omaisuuden todellisen omistajan tavoin.
- Että hallussapito on poissuljettu kaikille muille eikä sitä jaeta todellisen omistajan tai suuren yleisön kanssa.
- Että haitallinen omaisuus on avoin ja kaikkien nähtävissä, jotta todellinen omistaja tietäisi, että joku muu vaati omaisuutta.
- Että haitallisella haltijalla on vaatimus kiinteistöstä, joka on vihamielinen tai ristiriidassa omistajan vaatimuksen kanssa.
- Että kielteinen hallussapito on ollut jatkuvaa ja keskeytymätöntä koko vanhentumisaikana.
Vaatimukset vaihtelevat valtioittain
Yksityiskohtaiset vaatimukset vaihtelevat osavaltioittain. Vaadittu hallussapitoaika voi olla lyhyt kuin viisi vuotta yhdessä osavaltiossa ja jopa 20 vuotta toisessa. Jotkut osavaltiot vaativat haitallista haltijaa maksamaan kiinteistöveroja tai parantamaan maata tänä aikana; muissa valtioissa nämä toimet lyhentävät vaadittua hallussapitoaikaa.
Jotkut osavaltiot vaativat epäedulliselta haltijalta vilpittömän uskoa siihen, että hänellä on omistusoikeus omaisuuteen; jotkut osavaltiot vaativat jopa "otsikon väriä", jonkinlaista asiakirjamuotoa, jonka tarkoituksena on välittää omistusoikeus haitalliselle haltijalle, mutta on jostain syystä virheellinen. Muut valtiot vaativat haitallisen haltijan olevan tietoinen rikkomuksestaan. Joissakin osavaltioissa haitallisen haltijan mielentilalla ei ole merkitystä, ja on merkitystä vain, että maata käytetään miehitettynä ilman todellisen omistajan lupaa.
Katso lisätietoja osavaltiosi laeista.
Opettava tapaus
Vaikka vanhentumisaika asetetaan valtion lailla, opin vaatimukset määritellään tuomareiden kirjoittamissa tuomioistuinten päätöksissä. Havainnollistaaksemme haitallisen hallussapidon toimintaa tarkastelemme oikeustapausta, joka antoi monille oikeustieteen opiskelijoille ensimmäisen johdannon käsitteeseen.
Belotti vastaan Bickhardt
Belotti v. Bickhardt, jonka New Yorkin hovioikeus päätti vuonna 1920, osallistui viereisten erien omistajiin Bronxissa. Erän J omistaja rakensi kiinteistöön salonin ja tienrakennuksen vuonna 1892, mutta viallisen kartan vuoksi rakennus tunkeutui usealla jalalla viereiseen erään K, jonka Belottin äiti omisti. Vuonna 1906 Bickhardt osti erän J alkuperäisen omistajan perillisiltä, laajensi rakennusta ja käytti sitä siitä lähtien hotellina.
Vuonna 1914 Belotti nosti kanteen Bickhardtia vastaan poistamaan tunkeutunut rakennus tontilta, jonka hän oli perinyt äidiltään. Belotti tapasi menestyksen ensimmäisen oikeusasteen tuomioistuimessa, mutta Bickhardt valitti asiasta. New Yorkin hovioikeus kumosi alkuperäisen päätöksen ja totesi Bickhardtin täyttävän haitallisen hallussapidon vaatimukset.
Bickhardtilla ei ollut ollut riidanalaista omaisuutta New Yorkin vanhentumisaikana vaadittujen 20 vuoden ajan, mutta tuomioistuin totesi, että aikaisemmat omistajat käyttivät omaisuuttaan omistamallaan omaisuudella luomaan katkeamattoman haitallisen omaisuuden ketjun vuodesta 1892 lähtien. Bickhardt oli nyt lain mukainen omistaja.
Haitallisen hallussapidon tarkoitus
Vaikka jotkut saattavat pitää haitallista omistamista omaisuuden hankkimiseksi varkaudella, oppilla on useita tärkeitä tarkoituksia.
Ensinnäkin laissa oletetaan, että joku, jolla on maa, tekee sen omistuksella. Omistusoikeutta voi olla vaikea todistaa, koska tekoja menetettiin eikä niitä kirjattu tai maaomistusrekisterit ovat puutteellisia. Oppi haitallisesta hallussapidosta tarjoaa suojan epäluotettavilta asiakirjoilta ja keinon korjata kauan sitten tapahtuneet välitysvirheet. Oppi edellyttää myös, että omaisuuskiistat ratkaistaan kohtuullisen ajan kuluessa, kun todistajien muistot ovat vielä tuoreita ja todisteet luotettavampia.
Haitallinen omistaminen kannustaa maan tuottavaan käyttöön palkitsemalla niitä, jotka käyttävät maata viljelyyn, asumiseen tai muuhun tarkoitukseen, ja rankaisemalla niitä, jotka antavat sen istua tyhjänä. Lopuksi se suojaa niiden ihmisten odotuksia, jotka ovat käyttäneet omaisuutta vuosia ilman kenenkään vastustusta. Se tulee usein esiin rajakiistan yhteydessä, jossa aita rakennettiin väärään paikkaan eikä kukaan kyseenalaistanut loukkaamista vuosia.
Teksasin haittatapaus
Ken Robinson sai mainetta kesällä 2011, kun hän muutti tyhjään taloon Dallasin lähiössä Flower Moundissa ja väitti sen omaksi perustuen 16 dollarin hakemuksen maksamiseen.
Tapaus
Robinson, entinen merenkulun ja itse kuvailema kiinteistösijoittaja, oli löytänyt kodin etsimällä alueelta mahdollisia sijoitusmahdollisuuksia. Piha oli siisti, ja talo näytti olevan hylätty.
Alun perin ajattelemalla, että koti olisi hyvä ehdokas lyhyeksi tai verotukselliseksi panttimyynniksi, Robinson ei löytänyt omistajaa tai asuntolainan haltijaa, jonka kanssa neuvotella, eikä mistään löydetty tietoa sulkemisesta. Silloin hän päätti hankkia talon epäedullisen omaisuuden opin alla. Hän jätti läänille "todistuksen haitallisesta omistuksesta", jos lukot vaihdettiin ja muutettiin.
Vaikka Robinson oli nyt ylläpitämässä huonokuntoiseen tilaansa joutunutta taloa, hänen kukkamäen naapurinsa eivät olleet onnellisia. He kutsuivat poliisin, joka vieraili kotona. Kun Robinson näytti virkamiehille vakuutuksen, he päättivät, ettei se ollut rikosasia, ja lähtivät.
Kansallinen tiedotusväline
Tarina osui kansallisiin tiedotusvälineisiin, ja Robinson oli täynnä kiinteistöneuvonnan pyyntöjä. Hän aloitti seminaareja talon hankkimisesta turhaan ja julkaisi aiheesta e-kirjan. Hän toivotti potentiaaliset asiakkaat ja tiedotusvälineiden jäsenet tervetulleiksi kotiin ja tarjosi mielellään retkiä ja kertoi kuinka hän oli puhdistanut asiat. Sitten maine sai hänet kiinni.
Kuten kävi ilmi, alkuperäinen kiinnitysyhtiö oli mennyt konkurssiin vuonna 2009, ja asuntolainaa omisti nyt Bank of America, joka oli liian täynnä muita sulkemisia voidakseen ryhtyä toimiin Flower Mound-talossa. Mutta kukoistavan epäedullisen omaisuuden edessä kotiteollisuus ja muut, jotka pyrkivät toistamaan Robinsonin näennäisen menestyksen, se ja muut panttioikeuden haltijat alkoivat torjua. Texasin tuomari määräsi Robinsonin 6. helmikuuta 2012 jättämään talon viikon kuluessa. Hän lähti protestoimatta.
Miksi Robinsonin järjestelmä ei toiminut
Uskoiko Robinson todella, että hän oli hankkinut talon omistusoikeuden vai piilotti hän yksinkertaisesti aikansa huonoilla kaivauksilla ja lunasti kaiken julkisuuden?
Texasin lain mukaan Robinson joutui viipymään talossa viisi vuotta, samalla kun hän maksoi kiinteistöverot ja asunnonomistajien yhdistyksen palkkiot saadakseen omistusoikeuden epäsuotuisalla omistuksella. Milloin tahansa näiden viiden vuoden aikana hänet joutuisi häätämään todellisen omistajan toimesta, mikä lopulta tapahtui sen jälkeen, kun Bank of America tarttui järjestelmän tuuleen. Entä se 16 dollarin vakuutus, jonka hän teki vahingollisesta hallussapidosta? Se vain pani maailman hänen vaatimuksensa tiedoksi ja tarjosi alkamisajankohdan viiden vuoden kulumiselle; se ei välittänyt otsikkoa.
Robinsonin tarinan oppitunti palaa niihin tarkoituksiin, joihin epäedullisen omistuksen oppi kehitettiin. Se oli tarkoitettu keinona ratkaista omaisuutta koskevat vilpittömät kiistat, jotka johtuvat kiinteistöjen historiallisesti yleistyvistä ongelmista, kuten virheellisistä ja puutteellisista tutkimuksista, puutteellisista maanomistuksista tai puuttuvista tai puutteellisista teoista. Haitallista hallussapitoa ei koskaan ollut tarkoitettu palkitsemaan tahallisia rikkojia ja kyykkyjä. Kuten Ken Robinson oppi, se ei ole hyvä liiketoimintamalli kiinteistösijoittajille.
Haitallista hallussapitoa ei ollut tarkoitettu palkitsemaan rikkojia ja kyykkyjä.