Asianmukaisen huolellisuuden tekeminen ostettaessa maaseudun kiinteistöjä

Näkymä San Francisco Peaksille meidän kiinteistöltä lähellä Williams, AZ

Deb Kingsbury

Maaseutupalan ostaminen

Syyskuussa 2018 mieheni ja minä allekirjoitimme päätösasiakirjat 36 hehtaarin rakentamattomasta, verkon ulkopuolella olevasta maasta pinonimännyn, katajien ja niittyjen keskellä Arizonasta Williamsista pohjoiseen ja Grand Canyonin eteläpuolella. Olimme (ja olemme edelleen) innostuneita uudesta omaisuudestamme useiden kuukausien etsinnän, useiden kohteiden tarkastelun ja jopa yhden kerran peruuntuessamme sopimuksen toisen kiinteistön ostamisesta.

Matkan varrella opimme paljon siitä, mistä kysyä ja tutkia harkitessamme maaseudun pakettia. Saimme myös tietää, että vaikka monet kiinteistönvälittäjät tietävät tavaransa asuin- ja kaupunkikiinteistöissä, he eivät välttämättä tunne maaseudun kiinteistöjen hienovaraisuuksia, joten on tärkeää tehdä oma perusteellinen huolellisuus ennen allekirjoittamista sopimuksen maan ostamisesta ja lopulta ostamisesta.

Vaikka kokemuksemme on ominaista Pohjois-Arizonalle - etenkin Coconinon piirikunnalle -, toivon, että keräämämme tieto on hyödyllistä riippumatta siitä, missä kiinteistösi etsit.

Sateenkaari muodostuu iltapäivän monsuunikauden sateen jälkeen

Kuva kiinteistöltä, jota kutsumme "36 hehtaarin puuta"

Kysymyksiä ja tietää ennen maaseudun omaisuuden lopettamista

Emme todellakaan tienneet, mitä kysymyksiä kysyimme kiinnostuneista maaseudun kiinteistöistä, kun aloitimme haun, ja opimme (melkein vaikeimmalla tavalla), että vain siksi, että kiinteistö saattaa näyttää ja tuntua vain ostopaikalta, todellisuus ei ole aina niin selkeää tai hyväksyttävää.

Nämä ovat muutamia ajateltavia ja kysyttäviä asioita:

Onko laillista pääsyä?

Yksinkertaisin laillinen pääsy omaisuuteen on, kun paketilla on julkisivu julkisella tiellä. Mutta joskus topografia tai vesialueet rajoittavat pääsyä kiinteistöön tieltä, tai julkisen tien ja kiinteistön välillä voi olla yksi tai useampi muu yksityisomistuksessa oleva lohko. Kun kiinteistöön ei pääse tai sinne ei pääse suoraan yleiseltä tieltä, vaaditaan eteisoikeutta varten muiden kiinteistöjen kautta servitua. Rinnakkaispalvelua kuvataan tekoissa yleisesti tunkeutumisen, uloskäynnin ja taantumisen tarjoamisesta kiinteistöstä yhden tai useamman muun kiinteistön maasta julkisesti käytävälle tielle.

Laillisella pääsyllä on merkitystä. Yksi asia, jonka saimme melkein ostamastamme kiinteistöstä, oli se, että sillä ei ollut laillista pääsyä, vaikka voisimme ajaa suoraan siihen. Lakisääteinen pääsy ei tarkoita sitä, että lääni ei myöntäisi lupia - rakennus-, aurinko-, septinen jne. Ja jos rakennat ilman lupaa, se voi aiheuttaa ongelmia tiellä, kun on kyse rakennushankkeen rahoittamisesta tai jälleenmyynnistä. omaisuus. Se voi johtaa jopa sakkoihin tai, mikä vielä pahempaa, käskyyn rakentaa rakennus kokonaan tai osittain. Tunne riskit sellaisen kiinteistön ostamisesta, johon ei ole laillista pääsyä.

Onko fyysinen pääsy, ja onko se sama kuin laillinen pääsy?

Vain koska paketti on tehty, laillinen pääsy ei tarkoita, että voit todella ajaa suoraan siihen. Ehkä tielle ei ole vielä luotu. Tai ehkä reitti on olemassa, mutta vaikea tai jopa mahdoton päästä ajoneuvolla. Ehkä pääsy on rajoitettua tai ei mahdollista tiettyinä aikoina vuodesta.

Tarkastelimme kiinteistöä, josta on kauniit näkymät ja muita houkuttelevia piirteitä, mutta laillista pääsyä kartalla ei todellakaan ollut "kentällä". Siihen oli kuitenkin hyvä, päällystämätön tie… mutta tie ei ollut todellinen, laillinen pääsy. Se leikkasi suoraan toisen vielä rakentamattoman yksityisomaisuuden halki, mutta se ei ollut kirjattu palvelurakennus.

Samalla tavalla omaisuudella voi olla fyysinen pääsy, mutta tämä fyysinen kulku (tie) ei välttämättä ole laillista pääsyä. Muista kysyä, älä vain olettaa sen perusteella, mitä näet ja kuinka ajaa omaisuuteen.

Onko fyysinen pääsy kiinteistöön ylläpidetty vai aurattu?

Huolehtii läänistä, kaupungista tai HOA: n / POA: n palkkaamasta yksityisestä puolueesta? Vai olisitko sinä, kiinteistön omistaja, vastuussa pääsystä kiinteistöön?

Onko kyselyä?

Tutkimukset voivat maksaa tuhansia dollareita, joten jos sellainen on jo tehty kiinteistölle, jonka haluat ostaa, pyydä kopiota myyjältä tai, jos se on kirjattu, voit pyytää kopiota lainkäyttöalueen rakennusvalvojalta tai maarekisteritoimistolta.

Kiinteistöjen rajojen ja kulmien lisäksi selvitys näyttää kaikki servituutit.

Onko palveluja?

Palvelu on laillinen oikeus ylittää jonkun toisen maa tai muutoin käyttää sitä tiettyyn tarkoitukseen. Useimmissa kiinteistöissä on yksi tai useampia palveluja, mukaan lukien apuohjelmat, vaikka niitä ei tällä hetkellä ole. Haluat myös tietää, onko olemassa palveluja muihin, muuten sisämaattomiin kiinteistöihin, joita muut nykyiset tai tulevat kiinteistönomistajat voivat käyttää sisäänpääsyyn / ulosmenoon.

On sääntöjä siitä, mitä voit ja mitä ei voi tehdä omassa kiinteistössäsi sijaitsevassa palvelussa, mukaan lukien esimerkiksi aidan asentaminen, joka saatetaan joutua asettamaan palvelun leveys pikemminkin kuin suoraan omaisuudellesi.

Katso Palvelut: Tunne omistusoikeutesi

Mitkä ovat takaiskuja?

Takaiskut eivät ole merkki tai rikkomus kiinteistön hankinnassa, mutta haluat tietää, kuinka kaukana kiinteistölinjoista sinun on oltava septisten, rakennusten, aitojen jne. Suhteen. Takaiskut ovat usein erilaisia riippuen siitä, mitä takaisku on ja onko se tietä pitkin verrattuna muihin yksityisiin kiinteistöihin. On myös takaiskuja esimerkiksi vesiominaisuuksiin ja viemäreihin.

Onko paikan päällä tehty tarkastus (septinen testi) suoritettu, ja jos on, mitkä olivat tulokset?

Monet, ellei valtaosa,Maaseudun kiinteistöt edellyttävät septistä järjestelmää, jos aiot asua tälle maalle minkäänlaista asuntoa, koska et voi kytkeä vain kunnallista viemärijärjestelmää. Millainen septinen tyyppi vaaditaan paikannustutkimuksella (a / k / perk-testi, vaikka tätä termiä käytetään nykyään harvoin, ainakin siellä missä asumme). Septiset järjestelmät voivat olla tavanomaisia tai yleisiä tai ne voivat olla vaihtoehtoisia järjestelmiä, jotka maksavat paljon enemmän. Vakiojärjestelmä voi olla 5000–8000 dollaria, kun taas vaihtoehtoiset järjestelmät voivat maksaa kymmeniä tuhansia dollareita. Joten selvitä, onko kiinnostava kiinteistö tehty septinen testi, ja jos on, mitkä tulokset olivat. Jos testiä ei ole vielä tehty, voit pyytää myyjää tekemään sen. Jos myyjä ei ole halukas käyttämään rahaa testiin, se on sinun, mahdollisen ostajan,päättää, kuinka tärkeää on tehdä se ennen kiinteistön ostamista.

Septiset testit / paikkatutkimukset koskevat testin sijaintia. Vaikka yksi kiinteistön alue saattaa kulkea tavallisessa septissä, muut alueet eivät välttämättä, joten sinun on päätettävä, mihin kiinteistöön haluat rakentaa, koska septisi on oltava tietyllä alueella reikiä. Tämä on erityisen tärkeää suuremmissa kiinteistöissä, joissa sinulla on erilaisia rakennustyömaavaihtoehtoja ja jotka saattavat mieluummin yhtä enemmän kuin muita.

Kaivinkone kaivaa testireiät - syvät, viistot kaivannot - kiinteistömme alueelle, jonka halusimme rakentaa.

Onko olemassa HOA: ta tai POA: ta?

Vaikka monet meistä yhdistävät HOA: t kaupunkien, esikaupunkien ja maaseudun asuinkiinteistöihin, jopa jotkut maaseudun monen hehtaarin kiinteistöt ovat osa HOA: ta tai yleisemmin kiinteistön omistajien yhdistystä (POA). Jos näin on, selvittäisin kuka yksi tai useampi hallituksen jäsen ja soittaisin ainakin yhdelle heistä ennen ostoksesi viimeistelemistä, vain yhteyden ottamiseksi ja tuntemaan, miten he hoitavat yhdistystään ja mitä sanovat eniten tärkeitä asioita on tietää asumisesta alueella.

Jos kyllä edellä mainituille, mitkä ovat säännöt ja palkkiot, ja mitä nämä maksut kattavat?

Meidän tapauksessamme POA-säännöt sisältävät muun muassa sellaisten puiden prosenttiosuuden, jotka voidaan poistaa / leikata kiinteistössä, ja paketin kaupallisen käytön rajoituksia. Ja vuotuiset POA-maksumme kohdistuvat pääasiassa tuhkateiden kunnossapitoon. Varmista, että saat kopion CC & R: istä, jos omistamaasi kiinteistöön liittyy HOA tai POA… ja lue ne. Vaikka näiden sääntöjen täytäntöönpanotaso vaihtelee HOA: n / POA: n mukaan, on aina tärkeää tietää, mitkä säännöt ovat.

Voitteko leiriytyä omaisuudellanne?

Sekä HOA: t / POA: t että paikallinen lainkäyttöalue (esim. Lääni) voivat asettaa rajoituksia sille, milloin ja milloin ja mihin aikaan ja olosuhteissa voit leiriytyä omalla omaisuudellasi, olitpa sitten telttailu tai matkailuvaunu tai matkailuauto. Jotkut lainkäyttöalueet edellyttävät lupa leiriytyä maallasi ja rajoittaa päivien määrää, jonka voit tehdä niin tiettynä vuonna. Joskus nämä säännöt ovat erilaiset, kun sinulla on rakennuslupa.

Se sanoi, että monet ihmiset leiriytyvät maaseudun kiinteistöihinsä, vaikka säännöt ja säännöt eivät sitä todellakaan salli. Tai he tekevät niin ilman lupaa. Ja monet eivät koskaan törmää ongelmaan. Ole kuitenkin tietoinen siitä, mitkä säännöt ovat ja mitä voi tapahtua, jos et noudata niitä. Tällä tavoin ainakin voit päättää, onko se riskin arvoinen, ja voitko hyväksyä seuraukset, jos esimerkiksi joku valittaa ja HOA / POA ja / tai lääni tulevat kutsumaan.

Onko apuohjelmia saatavilla vai onko tämä verkon ulkopuolinen ominaisuus?

Sähkö, vesi, maakaasu, puhelin, kaapeli / internet - kaikki palvelut ja apuohjelmat, joita olemme tottuneet käyttämään kaupunkialueilla, esikaupunkialueilla ja jopa monilla maaseudun asuinalueilla, eivät useinkaan ole niin helposti saavutettavissa, jos ollenkaan maaseudun kiinteistöt. Ja jos saat osan tai kaikki omaisuutesi, sen tekemisen kustannukset voivat olla korkeita tai jopa kohtuuttomia. Joten jos näiden apuohjelmien käyttäminen on sinulle tärkeää, selvitä, ovatko kiinteistön käytettävissä ja mitä kustannuksia sinulle voi aiheutua tämän toteuttamiseksi.

Jos sen sijaan HALUAT olla poissa verkosta - käyttää esimerkiksi aurinko-, tuuli- ja muita vaihtoehtoisia menetelmiä virtaan - saatat haluta selvittää, voivatko muut ympäröivät ihmiset ja kiinteistöt tuoda apuohjelmia ja tarkoittavatko ne esimerkiksi sähköjohdot ja putket menevät sisään. Olisiko se kunnossa kanssasi, jos se tapahtuu?

Mikä on juomavesi lähde? Voitko porata kaivon, toimittaa vettä tai vetää vettä?

Meidän tapauksessamme kaivon poraaminen ei olisi realistista, koska vesikerros on tuhansia metrejä pinnan alapuolella. Monilla alueen kiinteistönomistajilla on vettä toimitettu ja varastoitu isoon tai useaan säiliöön ja pumpattu sitten koteihinsa. Jotkut ihmiset vetävät itse vettä täyttämällä paikalliset vesiasemat ja viemällä sen säiliöihinsä säiliöissä kuorma-autonsa tai perävaununsa takana. Muut ihmiset keräävät ja varastoivat sadevettä (jota voidaan käyttää yhdessä vedetyn tai toimitetun juomaveden kanssa), minkä aiomme tehdä. Huomaa, että sadevesi tulisi suodattaa (monien alueiden tulee olla koodivaatimusten mukaisia) ennen kodin käyttöä.

Onko roskakorin noutopalvelua? Jos ei, mihin voit viedä roskat?

Omaisuutemme sijainnissa ei ole viikoittaista noutoa roskakoriin tai kierrätykseen, vaikka joillakin ihmisillä on roskakorit ja maksetaan siitä, että yksityinen yritys tulee hakemaan / tyhjentämään ne säännöllisesti. Jos tämä ei ole käytettävissä oleva vaihtoehto tai haluat mieluummin selvittää, missä paikalliset kaatopaikat ja kierrätysasemat ovat ja mitkä ovat kustannukset sinulle.

Tähän liittyen maaseudun omaisuudella asuminen on suuri kannustin jätteiden vähentämiseen. On hämmästyttävää, kuinka paljon voit tehdä sen ennakolta ja vaivalla, puhumattakaan kompostoinnista.

Onko olemassa aidat, ja onko se kiinteistörivillä vaadittavien takaiskujen kanssa?

Se, että näet aidat, ei tarkoita sitä, että sen pitäisi olla. Meidän tapauksessamme vanha karjatila-aita, joka liittyy alueen karjatilaan, leikkaa omaisuutemme takaosan, neljän hehtaarin pakettimme aidan toisella puolella. Ihmiset ovat olettaneet, että aidan viiva on raja nykyisen omaisuutemme ja meitä reunustavan valtion maan välillä, joten meidän on pitänyt laittaa yksityisomistuskyltit ja yrittää estää kaksirata, jonka ihmiset ovat tehneet aidan varrella, joten se on meille hieman ongelma… vaikka huomasimme sen ennen sulkemista omaisuudessa ja olimme halukkaita hyväksymään sen ja käsittelemään ajan myötä.

Jos kiinteistössä on aidat, jotka eivät ole siellä, missä sen pitäisi olla, selvitä kenen aita on ja voitko siirtää tai poistaa sen. Sanon sen, koska kuten meidän tapauksessamme, laitumien aidat ovat karjatilan omaisuutta, ja vaikka ne voidaan siirtää takaisin vastaamaan kiinteistömme linjaa, sen on pysyttävä ennallaan. Ja muutto tai uusi miekkailu olisi meidän kustannuksellamme, ei karjatilalla.

Onko tämä laiduntamisen alue (avointa kantaa)?

Tässä on yleiskatsaus Arizonan yliopiston avoimeen lakiin: Arizonan avoimen lain "laki"

Muut kysymykset, joihin sinulla todennäköisesti pitäisi olla vastauksia ennen ostamista, ovat:

Mitkä ovat vesi- ja mineraalioikeutesi?
Mitkä ovat nykyiset kiinteistöverot?
Millainen maaperä ja substraatti ovat? Onko se hyvä rakentaa, kasvattaa jne.?
Onko omaisuus tai sen osa tulvien kohteena?

Mitä muita kysymyksiä sinun tulisi kysyä?

Mitä olen jättänyt pois? Mitä muita kysymyksiä voisitte ehdottaa maaseutualueiden ostajille, kun he tekevät huolellisuutta? Kerro minulle alla olevissa kommenteissa, ja lisätään ne luetteloon.

Sana lupista

Vaikka monet maaseudun kiinteistöjä omistavat ihmiset päättävät rakentaa ilman lupaa (ainakin tällä alueella monet tekevät) ja käymättä läpi siihen liittyvää tarkastusprosessia, toiset haluavat käsitellä lisäkustannuksia ja joskus turhautumista vaadittavien lupien saamisesta, jotta vältetään mahdolliset sudenkuopat eteenpäin menemiselle ilman niitä. Kuulumme jälkimmäiseen luokkaan - mikä ei ole kommentti kenenkään muun päätöksestä, vaan siitä, mihin olimme mukavimpia.

Vaikka luvan saaminen kaikesta talosta vieras- ja pieniin taloihin (joskus tunnetaan lisävarusteena olevina asuinyksiköinä), ulkorakennuksille, aurinkosähkö- ja septisysteemeille ja muille on henkilökohtainen valinta, ole tietoinen riskeistä, joita aiheutuu kaikista aikaisemmista mainittuja hankkeita (ja muita asioita) ilman lupaa, kun lupa vaaditaan teknisesti. Huomaa myös, että jos haluat vuokrata rakennusprojekteja tai niiden osia, voi olla haastavaa löytää urakoitsijoita tai alihankkijoita, erityisesti luvan saaneita, jotka ovat valmiita työskentelemään ilman olemassa olevaa lupaa.

Lisäksi, jos kiinnostavalla kiinteistöllä on olemassa olevia rakenteita, oliko rakennukset rakennettu luvilla (jos niitä vaadittiin)?

Tiedä, että voi olla vaikeaa, ellei mahdotonta saada lainaa tai asuntolainaa kiinteistön ostamiseksi, jos rakennuksia on rakennettu ilman vaadittavaa lupaa. Jos siis rakennat ilman lupaa ja päätät myöhemmin myydä, saatat joutua etsimään käteisostajan, joka on halukas jättämään tämän tosiasian huomioimatta ja jolla on rahaa ostaa ilman lainaa tai tehdä omistaja-operaattorijärjestely kanssasi.

Ota yhteyttä oman alueesi rakennusosastoon tai käy osaston verkkosivustolla saadaksesi lisätietoja siitä, milloin ja mitkä luvat vaaditaan, ja esitä kysymyksiä lupakustannuksista ja koodivaatimuksista.

kysymykset ja vastaukset

Kysymys: Mistä saan lisätietoja leiristä yksityisomistuksellani?

Vastaus: Jos olet täällä Coconinon piirikunnassa Arizonassa, se olisi yhteisön kehitysosasto: https: //www.coconino.az.gov/136/Community-Developm… He kutsuisivat tietoja ja mistä saat luvan. Jos olet muualla, otan yhteyttä läänin / alueen vastaavaan toimistoon - rakennusosastoon / lupatoimistoon.

Oletko ostanut maaseutualueita? Millainen kokemus oli, ja olenko kaipannut mitään yllä olevasta?

Deb Kingsbury (tekijä) Flagstaffista, Arizonasta 18. elokuuta 2020:

Ei, läänissä ei ole luetteloa myytävistä kiinteistöistä. Mutta paikalliset kiinteistövälittäjät tekevät. Uskon, että listat löytyvät myös Zillowista.

Pat Fitzpatrick 17. elokuuta 2020:

Lähettävätkö läänin ilmoitukset käytettävissä olevasta omaisuudesta? Loistava artikkeli, kiitos jakamisesta

Deb Kingsbury (tekijä) Flagstaffista, Arizonasta, 20. heinäkuuta 2020:

Hei, Tommy. Se kulkee hitaasti, mutta tasaisesti. Työskentelemme kiinteistön ympärillä, mutta emme ole vielä aloittaneet päärakennusta. Työskentelemme suunnitelmien kanssa off-grid-arkkitehdin kanssa, joka on erikoistunut passiivisiin aurinkokoteihin.

Hyvää omaisuuden metsästystä, jos päätät etsiä alueelta. Rakastamme sitä siellä, etenkin kaikkia villieläimiä.

Tommy 17. heinäkuuta 2020:

Kiitos Deb, Viestisi on ollut erittäin hyödyllinen lähtökohta. Vaimoni ja minä harkitsemme maan ostamista Williamsista pohjoiseen. Kuinka rakennusprosessi sujuu?

Deb Kingsbury (tekijä) Flagstaffista, Arizonasta 12. joulukuuta 2019:

Kiitos, Michael! Olen iloinen, että nämä henkilökohtaisen kokemuksemme vinkit voivat olla hyödyllisiä. On luultavasti jotain - asioita - jotka olen unohtanut tai unohtanut, mutta se on alku.

Michael Duncan Saksasta 11. joulukuuta 2019:

Nykyään enemmän kuin koskaan, siellä ei ole pulaa ilkeistä huijauksista ja petoksista, jotka koskevat omaisuutta ja kiinteistöjen hankintaa, kuten ajoittain kerrotaan uutislehtiohjelmissa, kuten CBC Marketplace ja muissa tiedotusvälineissä. Valitettavasti tämä on tilanne, johon olemme sattuneet.

Siksi kotitehtävät ja huolellisuus on todella tehtävä etukäteen, jotta vältetään huijausten ja ryöstöjen kauhistuttavat seuraukset.

Onneksi lähettämäsi tiedot osoittavat meille kuinka! Harkitsen tällä hetkellä kiinteistöjen hankkimista itse ja olen löytänyt tässä artikkelissasi antamasi oivallukset hyödyllisiä. Kiitos näiden havaintojen ja vinkkien kokoamisesta!

Deb Kingsbury (tekijä) Flagstaffista, Arizonasta 10. tammikuuta 2019:

Oletan ehdottomasti, että osavaltioittain on eroja, puhumattakaan maakunnittain maakunnittain, varsinkin kun on kyse rakennusmääräyksistä ja vaatimuksista, mukaan lukien septinen. Luulen, että suurin osa muista asioista, kuten lailliset oikeudet, palvelulaki ja niin edelleen, olisivat hyvin samanlaisia, ellei samat.

Liz Westwood Iso-Britanniasta 10. tammikuuta 2019:

Tämä on perusteellinen ja hyödyllinen artikkeli kaikille, jotka aikovat ostaa maata Yhdysvalloista. Olenko oikeassa ajatellessani, että jotkut päätökset saattavat vaihdella osavaltion sijainnista riippuen?