Ole varovainen, ennen kuin ostat osakehuoneiston

Pixabay-julkinen verkkotunnus

Mikä on osakehuoneisto-muunnos?

Taloyhtiöiden muuntaminen on, kun koko omistuksessa oleva omaisuus muutetaan yksittäin myytäviksi yksiköiksi osakehuoneistoina. (Käyttötavan muutos).

Monet näistä kiinteistöistä olivat alun perin huoneistoja ja joskus rakennuksia, kuten tehtaita tai kouluja.

Historiaamme ennen asuinpaikkamme muuttamista

Asuin kerrostalossa seitsemän vuotta ja rakastin sitä. Se oli asuinalueella, jossa oli enimmäkseen yksityisiä koteja. Rakennus oli viisikulmio, jolla oli viisi sivua. Keskellä, ensimmäisessä kerroksessa, oli suihkulähde, jossa oli kimaltelevat värilliset valot. Toinen ja kolmas kerros olivat auki ja kaiteiden yli voitiin katsoa suihkulähteeseen. Se oli ainutlaatuinen ja tyylikäs eikä silti kalliimpi kuin muut alueen vuokrat.

Jokaisella viidellä puolella oli kaksi huoneistoa, jotka tulivat keskeltä piirakan muotoisella kiilalla. Se loi ainutlaatuisimman muotoisen huoneiston. Kun yksi käveli kiilaan, levein osa avautui parvekkeelle, joka ylitti puutarhan.

Meillä oli summerin turvajärjestelmä ja videokamera aulassa kauan ennen kuin videokamerat olivat normi. Yksi tarvitsi vain virittää televisio kanavalle 9 nähdäksesi kuka heitä surisisi. Pehmeää musiikkia soitettiin kaiutinjärjestelmässä koko salissa.

Meillä oli kaunis uima-allas, joka pidettiin tahraton puhtaana.

Rakennuksessa oli enimmäkseen nuoria ammattilaisia, ja omistaja seuloi vuokralaiset. Oli joitain tapauksia, joissa vuokralaiset soittivat liian kovaa musiikkia, mutta heidät häädettiin nopeasti.

Minulle tämä oli idyllinen asuinpaikka. Sitten sain ilmoituksen, että huoneistoja muutettiin osakehuoneistoiksi. Kun yksikkö on ostettu, nykyisen vuokralaisen on lähdettävä.

Rakastat asuinpaikkaasi, mutta siitä tulee huoneisto

Tein päätöksen oletusten perusteella (huono idea)

Luulin, että osuuksien hinta oli niin kohtuullinen, että se olisi hyvä sijoitus. Se olisi hyvä tapa kerätä omaa pääomaa ja käyttää sitä muutamassa vuodessa talon ostamiseen.

Oletukseni oli, että koska se oli niin hieno asuinpaikka, suurin osa muista vuokralaisista, jotka olin tiennyt ainakin rennosti, ostavat myös yksiköitä. Oletin, että rakennuksen luonne säilyy ennallaan ja todennäköisesti elämänlaatu nousee, koska jokaisella olisi etu omaisuuden arvojen ylläpitämisestä.

Siellä oli pieni käsiraha, asuntolainamaksuni olivat pienet ja osakehuoneiston ylläpitomaksu oli kohtuullinen.

Itse asiassa, kun ostin yksikön, minulle annettiin ohjesääntö. Lain kokoinen, noin tuuman paksu kirja. Se hahmotteli kaikki asiakirjat ja eivät. Minusta tuntui siltä, että kaikki noudattivat sääntöjä, ja säännöt olivat niin selkeästi muotoiltuja, että tulevaisuuteni siellä eläminen oli taattu.

Todellisuushitti - se kesti jonkin aikaa

Vain harvat nykyisistä vuokralaisista ostivat yksiköitä. Heillä oli syyt. Nuoret parit päättivät siirtyä suoraan kotiomistukseen; joillakin heidän yrityksensä odotetaan siirtävän uudelleen ja toisilla ei ollut ennakkomaksua. Heidän syyt vaihtelivat, ja olin surullinen nähdessäni joidenkin heistä liikkuvan.

Noin puolet yksiköistä (30) osti keinottelijat. Poissaolevat sijoittajat ovat kiinnostuneita saamaan vuokratuloja ja sitten ehkä kääntämään kiinteistön voittoa. Ongelma? Suurimmalla osalla heistä ei ollut resursseja eikä taipumusta vuokralaisten esiseulontaan. Jos vuokralaiset räjäyttivät musiikkia kello 2.00, he eivät voineet välittää vähemmän, kunhan heidän vuokransa maksettiin. Jos vuokralaiset myivät huumeita, he suljettivat silmiä. Meillä oli omistaja, joka vuokrasi nuorelle naiselle, joka työskenteli donitsikaupassa. Asunto ei kuitenkaan ollut hänelle, poikaystävänsä lähetti hänet vuokraamaan sitä. Hän halusi sen klubitaloksi katujengilleen. Niinpä meillä oli nuoria miehiä kävelemässä rakennuksesta sisään ja ulos baseball-lepakoiden kanssa olkapäiden yli. He eivät koskaan olleet ilman heitä, eivätkä he olleet baseball-pelaajia.

Luulisi, että ohjesääntö estäisi tämän. Mutta todellisuudessa harvoilla hallituksen jäsenillä oli rohkeutta olla sääntöjen noudattamisen valvoja. Omaisuudenhoitoyhtiö teki sen heidän puolestaan äärimmäisissä tapauksissa, mutta jonkun häätäminen ei ole niin helppoa. Vaikuttaa siltä, että monet näistä vuokralaisista tiesivät "kuinka pelata peliä". Monet väittivät sairauden tai vamman, joka pidentää häätöprosessia. Kuukausien ajan, jotka prosessi kesti, meidän piti sietää heidän shenanigaanejaan.

Jaettujen yhteisten kulujen taloudelliset seuraukset

Ylläpitomaksu kattaa kaikki rakennuksen ylläpitoon liittyvät yleiset kulut. Kun rakennuskustannukset nousevat, nousevat myös ylläpitomaksut.

Valitettavasti, vaikka kukin yksikkö maksoi oman puhelin- ja sähkölaskunsa, vettä ja maakaasua ei mitattu erikseen. Jokaisella yksiköllä oli oma termostaatti ja lämmitysyksikkö ja se pystyi hallitsemaan lämpöä tarpeen mukaan, mutta me kaikki jaoimme kaasun kustannukset.

Teoriassa tämän pitäisi tasaantua. Harkitse todellisuudessa kahta esimerkkiä vakavammista tapaustutkimuksista:

Barbara D: Hänellä oli krooninen väsymysoireyhtymä ja hän ilmoitti, että sairautensa vuoksi hänen täytyi pitää ikkunat auki talvella (Connecticutissa), koska hän tarvitsi raitista ilmaa. Hänen oli kuitenkin myös oltava lämmin, joten hän asetti lämmön 85 asteeseen.

John T: Yksi hänen naapureistaan valitti kuulevansa jatkuvasti juoksevaa vettä; se ajoi hänet hulluksi. Huoltomies sai luvan tulla Johnin huoneistoon. Kun hän lähestyi kylpyhuonetta olohuoneesta, paksu höyrypilvi tuli ulos kylpyhuoneesta. Kylpyhuoneessa kuumaa vettä levisi kylpyammeen hanasta. Ilmeisesti se oli tehnyt tämän jo jonkin aikaa, kun kylpyhuoneen seinät ja viereinen olohuoneen seinä peitettiin paksulla karvaisella mustalla muotilla. Putkisto-ongelman korjaaminen oli yksittäisen yksikön omistajan vastuulla, eikä John halunnut palkata putkimiehiä, joten hän vain antoi kuuman veden vuotaa.

Voi kyllä, kauniit suihkulähteemme. Kun asukkaidemme laatu heikkeni, laski myös heidän vierailijansa. Näyttää siltä, että usein rakennuksen kävijät ajattelivat, että olisi hauskaa heittää saippuaa niihin. Heidän on täytynyt nähdä hauskoja elokuvia, joissa saippua kuplii. Todellisuudessa saippua ei aiheuta kuplia. Se vain istuu siellä ja sitten tukkii vesipumpun. Joten meidän olisi ostettava säännöllisesti uusia pumppuja ja investoitava työtunteihin suihkulähteiden tyhjentämiseksi ja saippuan puhdistamiseksi. Joten joka kerta kun joku vieraili "huumorintajulla", se maksoi meille 300 dollaria yleiskustannuksia.

Samanlaisia tarinoita oli niin paljon. Muutamien ihmisten huolimattomuudesta aiheutuvat kulut meille kaikille. Siksi ylläpitomaksumme nousivat.

Ja taloudellinen tilanne pahenee

Aluksi hallitus piti sen perustaa niin, että kiinteistönhoitoyhtiö laati shekit ja toi ne kuukausittaiseen hallituksen kokoukseen hallituksen tarkistettavaksi. Jokainen sekki vaati kahden hallituksen jäsenen allekirjoituksen.

Silloin valittu presidenttimme päätti, että hän oli aivan liian kiireinen ollakseen huolissaan siitä, että hänen oli allekirjoitettava shekkejä, joten hän antoi ainoan sekin allekirjoittamisen valtuuden kiinteistönhoitajalle.

Seuraava valittu presidentti päätti, ettei hän halunnut edes häiritä tarkastuksia tarkastuksissa hallituksen kokouksissa. Hän käski kiinteistönhoitajaa allekirjoittamaan ne ja lähettämään ne.

Jossain tiellä havaittiin, että koko 30 000 dollarin vararahastomme oli kadonnut. Salien, parkkipaikan ja pesutilan valojen sähkö oli jäljessä kolme kuukautta. Myös maakaasulaskun eräpäivä oli kolme kuukautta. Joten olemme nyt velkaa 60 000 dollaria sähköyhtiöille. Tämä tapahtui, kun rakennus oli romahtamassa, koska mitään ei ylläpidetty.

Tuloksena oli, että ylläpitomaksumme nousivat. Meille arvioitiin myös 2 000 dollaria kullekin tammikuussa ja jälleen maaliskuussa.

Näyttää siltä, että hallitus päätti olla jatkamatta syytteeseen asettamista, koska ohjesääntö kirjoitettiin. Jos rahaa puuttui, hallituksen jäsenten olisi itse tehtävä se. Joten jos he tavoittelevat kiinteistönhoitajaa ja häviävät, se merkitsisi puuttuvien rahojen myöntämistä. He päättivät vain julistaa itsensä "ole vastuussa".

(Sivustani: Serkkuni asuu osakehuoneistossa, joka alun perin rakennettiin sellaisenaan, ei muuntamista, ja sama tapahtui. He ovat nyt tuhonneet omaisuutta eikä varoja sen korjaamiseen.)

Omat ehdotukseni - jos aiot ostaa huoneisto-muunnoksen

Tarkista, kuinka yleisiä apuohjelmia mitataan. Etsi yksilöllistä mittausta - kukin omistaja maksaa oman kaasunsa, vedensa ja sähkönsä. En voi korostaa tätä tarpeeksi.
Selvitä kuka on heidän kiinteistösijoitusyhtiönsä. Tee online-haku yrityksen nimelle ja katso, onko kukaan kirjoittanut heistä negatiivisia kommentteja. Tarkista luokitus Better Business Bureau -yrityksestä.
Ota yhteyttä kiinteistönhoitoyhtiöön ja tarkista, aikovatko he jatkaa kiinteistön hoitamista. Useat yritykset pudottivat meidät, koska olimme liian pieniä ollaksemme kannattavia. Näin päädyimme johtajan luo, joka pakeni varoilla.
Esitä kysymyksiä siitä, kuinka monta yksikköä omistaja käyttää ja kuinka monta poissaolevista omistajasijoittajista.
Kysy, onko lähitulevaisuudessa odotettavissa suuria menoja - kuten parkkipaikan päällystämistä, uima-altaan uudelleen päällystämistä. Ajattele mitä tahansa suurta, joka saattaa tarvita tekemistä ja kysy, milloin se viimeksi tehtiin. Aja ympäri ja katso, onko jotain merkittävää, joka tarvitsee korjausta, kuten katot tai sivuraiteet.
Kysy, milloin heidän viimeinen arviointi tapahtui ja onko niitä odotettavissa. Selvitä, milloin huoltomaksu viimeksi nousi ja kuinka paljon sitä perinteisesti korotetaan.
Aja yksiköissä ympäri vuorokauden eri aikoina nähdäksesi, millaista toimintaa näet. Esimerkiksi, jos näet yksiköitä, joissa paketteja menee ulos ikkunasta ja rahaa tulee sisään, on todennäköisesti huumeiden toimintaa.
Katso, voitko havaita joitain nykyisiä omistajia ja kysyä, ovatko he onnellisia asuessaan siellä.

kysymykset ja vastaukset

Kysymys: Tarvitaanko muuntamiseen PDI?

Vastaus: Asuin rakennuksessa vuokralaisena ennen yksikön ostamista. En tiedä, mitä rakennuksen omistajan oli tehtävä muuttaakseen rakennuksen kerrostalosta huoneistoiksi. Muistan, että saimme kirjeen, jossa ilmoitettiin, että omistaja hakee muuntamisoikeutta, ja sitten ilmoituksen, kun se muutettiin yhdessä vaihtoehtojemme kanssa. Ostajana minulta ei vaadittu PDI: tä eikä minulta. Omistaja toimitti asuntolainat myyntiominaisuutena, joten kiinnitysyhtiöllä ei ollut vaatimuksia.

Mitkä ovat kokemuksesi Condo-muunnoksista?

Ashlee Thomas 20. toukokuuta 2020:

Tämä on hieno sisältö. Sivusto on kuitenkin jäljessä majorista niin monilla ponnahdusikkunoilla. kiitos tästä - olin kyllästynyt huoneistoihin ja nyt vahvistit pelkosi. Kiitos.