Kuinka vuokrata vuokralainen San Franciscossa

Kahdella kämppikselläni ja minulla oli äskettäin alivuokralainen, jota aion kutsua kauheaksi ihmisolennoksi. Tämä kaveri oli vastakkainasetteleva, kova, ylimielinen ja epäkunnioittava; täydellinen ääliö. Yritettäessä päästä eroon hänestä opimme paljon vuokralaislaeista ja häätöstä kotikaupungissamme San Franciscossa.

Tässä tilassa kauhea ihminen jätti huoneensa, kun hän lopulta muutti.

Christy K.

Nopea varoitus

San Franciscossa häätö on erittäin vaikeaa. Kaupungin rajoissa olevat vuokralait ovat vinossa voimakkaasti vuokralaisille. Näiden lakien tarkoituksena on suojata vuokralaisten oikeuksia, mutta niiden ansiosta vuokranantajien ja vuokralaisten vuokraus on melkein mahdotonta. Jos sinulla on vahva häätöoikeus, muista tehdä kaikki kirjojen mukaan ja neuvotella asianajajan kanssa koko prosessin ajan suojautuaksesi oikeusjutuilta.

Jos sinulla ei ole vahvaa mahdollisuutta häätöön, on parasta lyödä asioita yksityisesti ongelman alivuokralaisen kanssa.

Vuokralaissuhteiden tyypit

Kotenantti: Kotenantti on henkilö, jolla on tasavertainen asema kanssasi vuokralaisena. Jos kaksi tai useampi henkilö vuokraa kiinteistön yhdessä ja kaikki allekirjoittavat vuokrasopimuksen, nämä ihmiset ovat kotihoitajia.
Vuokralainen: Vuokralainen on henkilö, joka allekirjoitti alkuperäisen vuokrasopimuksen tai sopimuksen kiinteistön omistajan tai kiinteistönhoitajan kanssa. Kaikki alkuperäisen vuokrasopimuksen henkilöt ovat päävuokralaisia, ja he ovat myös kotimiehiä toisilleen.
Alivuokralainen: alivuokralainen on henkilö, joka on edelleenvuokraamalla tai vuokraamalla tilan yhdestä tai kaikista master vuokralaisia. Alivuokralaisella ei ole välttämättä minkäänlaista sopimusta kiinteistön omistajan tai kiinteistönhoitajan kanssa (vaikka useimmat omistajat vaativat hyväksynnän kaikille kiinteistönsä vuokralaisille). Jos vuokravuokralaiset vuokrataan useammalle kuin yhdelle vuokralaiselle, nämä alivuokralaiset ovat myös kotivuokralaisia toisilleen.

Kotivuokralaiset eivät voi häätää toisiaan, eivätkä alivuokralaiset voi häätää päävuokralaisia. Mutta vuokralainen voi pystyä häätämään alivuokralaisen tietyissä olosuhteissa.

Vuokranantajat ja häätö

Kerro vuokranantajalle ongelmasta saattaa tuntua helpoimmalta tavalta saada vuokralainen häätämään, mutta todellisuudessa vuokranantaja tai kiinteistönhoitaja ei todennäköisesti pysty auttamaan. Vuokranantaja ei voi häätää vain yhtä henkilöä. Vaikka pystytkin todistamaan, että sinulla on oikeutettu syy alivuokralaisen häätöön, vuokranantajasi voi vain häätää kaikki vuokrasopimuksesta, mikä kumoaa sopimuksesi alivuokralaisen kanssa.

On hyvä pitää vuokranantaja tai kiinteistönhoitaja ajan tasalla huonetovereiden välisistä vakavista ongelmista, mutta vuokralainen on sopinut vuokralaisten kanssa, ei vuokranantajan kanssa (vaikka vuokranantaja on saattanut antaa luvan, vaatinut taustatarkastuksen jne.), Joten vuokralaiset ovat tyypillisesti ainoat, jotka voivat häätää alivuokralaisen.

Onko alivuokralaisesi laillinen?

Ennen kuin yrität häätää alivuokralaisen, sinun on selvitettävä, vuokraako hän laillisesti vai ei. Onko sinulla vuokranantajan tai kiinteistönhoitajan lupa tai suostumus vuokrata kiinteistö? Annetaanko vuokrasopimuksessasi määräyksiä alivuokrauksesta?

Jos alivuokralaisesi käyttää kiinteistöä ilman vuokranantajan tietämystä tai lupaa, heidän häätöyrityksensä on melkein taattua, että sinut myös häätetään. Lisäksi, jos vuokranantajasi saa selville, hän voi pystyä ryhtymään oikeustoimiin sinua vastaan vuokrasopimuksen rikkomisesta, ja alivuokralaisesi voi pystyä ryhtymään oikeustoimiin sinua vastaan väärästä häätöstä.

Jos olet tässä veneessä, on parasta lyödä asioita yksityisesti alivuokralaisen kanssa tai muuttaa itse.

Älä yritä syyttää alivuokralaista rikkomuksesta tai väitä vuokranantajalle, että hän kyykkyi laittomasti. Jos alivuokralainen voi todistaa asuneensa kiinteistössä (vastaanotetulla postilla, vuokrasekkeillä ja muilla palveluilla jne.), Hän voi silti pystyä ryhtymään oikeustoimiin sinua laittomasta häätöstä
Älä yritä selittää oman alivuokralaisen että Jos vuokralainen tai vuokralaiset muuttavat pois, hänen on joka tapauksessa lähdettävä San Franciscon vuokrasopimuksen mukaisesti, koska hänellä ei ole laillista sopimusta vuokranantajan kanssa. (Pohjimmiltaan, jos he tekevät asiat niin pahaksi, että muutat pois päästäksesi pois heistä, he ovat SOL asumiselle.)

Jos alivuokralaisella on vuokranantajan hyväksyntä, kuten Kauhea ihminen teki kanssamme, jatka lukemista.

Hallitaanko koti- tai huoneistovuokraasi?

Jos San Franciscon koti tai huoneisto on rakennettu kesäkuun 1979 jälkeen, olet onnea. Näihin uudempiin rakennuksiin ei sovelleta vuokrasääntöjä, ja häätöprosessi on paljon helpompaa. Sinun pitäisi pystyä ilmoittamaan alivuokralaiselle asianmukainen ilmoitus ja aloittaa sitten oikeudellinen häätöprosessi.

Jos San Franciscon koti tai huoneisto on rakennettu ennen kesäkuuta 1979, kuten meidänkin, alivuokralaisen häätö on paljon vaikeampi. Jatka lukemista saadaksesi lisätietoja.

Kuinka saan tietää, kun taloni rakennettiin?

http://www.zillow.com/

Jos et tiedä, milloin talosi rakennettiin, Zillow on hyvä paikka aloittaa. Siinä on päivämäärät monille San Franciscon rakennuksille. Kirjoita vain osoitteesi, valitse oikea tulos ja etsi päivämäärä kohdasta "rakennettu vuosi".

Tyypilliset San Franciscon asunnot ja huoneistot on rakennettu ennen vuotta 1979, ja siksi ne kuuluvat vuokravalvontaa koskevien lakien soveltamisalaan San Franciscon vuokrasopimuksen mukaisesti.

Mudflattop Wikimedia Commonsin kautta, Creative Commons Nimeä-Jaa samankaltainen 3.0 ei tuettu

15 oikeutettua syytä häätää San Franciscossa

Jos San Franciscon vuokra-talo tai -huoneisto on vuokravalvottu, on aika päästä lähelle ja henkilökohtaisesti 15 oikeudenmukaisen syyn häätöä varten. Nämä karkotettavat syyt ovat viimeinen toivosi. Ne ovat AINOA tapa, jolla voit laillisesti häätää:

Vuokralainen on lopettanut vuokran maksamisen, maksaa usein myöhässä tai palauttaa usein sekkejä
Vuokralainen on rikkonut vuokrasopimusta tai vuokrasopimusta eikä ole korjannut ongelmaa etukäteen
Vuokralaiset aiheuttavat haittaa, vahingoittavat omaisuutta tai "aiheuttavat merkittävää häiriötä vuokranantajan tai rakennuksen muiden vuokralaisten mukavuuteen, turvallisuuteen tai nautintoon"
Vuokralainen harjoittaa laitonta toimintaa
Vuokralaisen aikaisempi vuokrasopimus tai vuokrasopimus on päättynyt ja vuokralainen kieltäytyy jatkamasta samoja tai vastaavia ehtoja
Vuokralainen on kieltänyt vuokranantajan pääsyn kiinteistöön (korjauksia, parannuksia jne. Varten)
Vuokralaiset muuttavat pois, jättäen vuokralaisen ilman hyväksyntää tai sopimusta vuokranantajan kanssa
Vuokranantaja haluaa siirtää itsensä tai lähisukulaisensa yksikköön vähintään 36 kuukauden ajan
Vuokranantaja haluaa myydä yksikön, joka on laillisesti muutettu osakehuoneistoksi
Vuokranantaja pyrkii purkamaan yksikön tai poistamaan sen vuokramarkkinoilta
Vuokranantaja haluaa väliaikaisesti poistaa yksikön vuokramarkkinoilta "pääoman parantamiseksi tai kunnostamiseksi"
Vuokranantaja haluaa suorittaa "huomattavan kunnostamisen"
Vuokranantaja haluaa poistaa koko rakennuksen vuokramarkkinoilta
Vuokranantaja haluaa palauttaa yksikön hallussapidon alle 30 päivään lyijymaaliongelmien ratkaisemiseksi San Franciscon terveyssäännösten mukaisesti
Vuokranantaja haluaa purkaa yksikön uudelleenrakentamista varten

HUOMAUTUS: Jos vuokranantaja asuu myös vuokrausyksikössä, hän voi häätää ilman Just Cause -toimintoa. Jos vuokraat tilaa vuokranantajan kotona, harkitse hänen apua.

Numerot 1–4 ovat ainoat tapaukset, jotka koskevat vuokralaisten ja alivuokralaisen välisiä suhteita. Vuokranantajan on pantava täytäntöön numerot 5–15, ja niiden tulee yleensä johtaa kaikkien vuokralaisten, myös vuokralaisten, karkottamiseen (joten älä yritä vakuuttaa vuokranantajaasi noudattamaan heitä, ellet ole kunnossa myös potkimisen kanssa).

Aiheuttaa vain 1–4

Tutkitaan vain syitä yksitellen.

Vain syy # 1: Vuokralainen on lakannut maksamasta vuokraa, maksaa usein myöhässä tai palauttaa usein sekkejä.

Jos vuokralaisesi rikkoo vuokrasopimusta tupakoimalla yksikössä, pitämällä lemmikkiä, tekemällä luvattomia muutoksia yksikköön jne., Sinulla voi olla hyvä tapa häätää.

Muista tallentaa, milloin ja miten vuokralaisesi on rikkonut vuokrasopimusta. Saatat joutua käyttämään näitä tietoja myöhemmin, jos hän yrittää torjua häätöä.
Ilmoita kolmen päivän varoitusajasta korjaamiseksi tai poistamiseksi.
Jos hän ei ole korjannut rikkomusta tai tyhjentänyt tiloja, aloita laillinen häätöprosessi.
Jos hän on korjannut rikkomuksen, saatat silti pystyä häätämään, mutta sinun on osoitettava, että vuokralainen rikkoo vakituisesti ja vakavasti vuokrasopimusta.

Vain syy # 3: Vuokralainen aiheuttaa haittaa, vahingoittaa omaisuutta tai "luo merkittäviä häiriöitä vuokranantajan tai muiden vuokralaisten mukavuuteen, turvallisuuteen tai nautintoon rakennuksessa".

Tätä on valitettavasti vaikeinta panna täytäntöön. Kauhea ihminen ei maksanut myöhässä, rikkonut vuokrasopimusta tai tehnyt mitään laitonta, mutta ajattelimme varmasti, että meillä oli hän # 3: lla. Hän keräsi jatkuvasti suullisia taisteluja, aiheutti tonnia melua ja piti meitä hereillä kaikkina tunteina. Kysyimme asianajajalta hänen häätämistä näillä perusteilla. Asianajaja selitti, että koska numero 3 on niin epämääräinen, tuomioistuimet ovat hyvin haluttomia panemaan sen täytäntöön.

Pohjimmiltaan vuokralaisten on näillä perusteilla häättämiseksi todistettava, että alivuokralainen vaarantaa tai uhkaa heitä käyttäytymisellään, tai poliisitietojen avulla todistettava, että alivuokralaisella on ollut usein meluvalituksia, se on aiheuttanut kodin häiriöitä jne.
Asianajaja kertoi meille periaatteessa, ettemme vaivaudu yrittämään häätää Just Cause # 3: n kanssa, koska se johtuisi vain hänen sanomastaan tilanteesta tuomioistuimessa ja todisteiden olisi oltava erittäin selkeitä ja pakottavia, jotta ne voidaan häätää.

Vain syy # 4: Vuokralainen suorittaa laitonta toimintaa.

Jos alivuokralaisesi käyttäytyy kiinteistössä laittomasti, sinulla on erittäin vahva häätöoikeus.

Rikoksen on oltava vakava, ja sen on koskettava yksikköä (esim. Alivuokralaisesi tekee metaa huoneessaan tai harjoittaa omaisuutta prostituutiolla).
Ilmoita asiasta välittömästi vuokranantajalle ja poliisille. Saatat joutua todistamaan, että alivuokralaisesi on harjoittanut laitonta toimintaa, ja poliisiraportti on todellakin ainoa tapa tehdä se.
Ilmoita kolmen päivän irtisanomisaika.
Jos vuokralainen ei ole poistunut kiinteistöstä 3 päivässä, aloita oikeudellinen häätöprosessi tuomioistuinten kanssa.

Meidän tarinamme

Loppujen lopuksi kämppisilläni ja minulla ei ollut syytä karkottaa kamala ihminen. Mutta saimme yhdessä ja kaikki pyysimme häntä muuttamaan. Hän suostui joko siksi, että hän ei tiennyt, että emme voi laillisesti häätää häntä, tai koska hän ei vain halunnut elää kolmen muun ihmisen kanssa, jotka kieltäytyivät suvaitsemasta hänen huonoa käyttäytymistään. Hän vietti aikaa uuden paikan löytämiseen, ja me olimme voimattomia nopeuttamaan prosessia, mutta kuukauden kuluttua hän lopulta muutti.

(Ei tietenkään tekemättä asioita meille kurjaksi. Hän lähti huoneestaan inhottavan sotkun, huusi kasvoissamme, kieltäytyi maksamasta viimeisten päivien vuokraa ja jätti kotiimme oven oven auki, kun hän muutti. Mutta me kaikki paahdimme päivän joka tapauksessa, olimme niin iloisia, että hän oli poissa.)

Kuinka suojata itsesi huonolta alivuokralaiselta

Meidän täytyi kokea kamala kokemus kamala ihmisolennosta, mutta opimme paljon alivuokraus- ja häätölaeista. Kirjoitimme myös San Franciscon vuokralaisten liiton kanssa sähköpostitse ja saimme hyviä neuvoja varmistaaksemme, että sama tilanne ei koskaan tapahtunut meille. Tässä on joitain vinkkejä:

Varmista, että vuokranantajasi tai kiinteistönhoitajasi on hyväksynyt alivuokralaisen, ennen kuin siirrät hänet sisään.
Laadi kirjallinen alivuokralaisen sopimus, jossa vuokralaisesi luopuu oikeuksistaan Just Cause -suojaan. Tämä on täysin laillista ja antaa vuokralaisten vuokrata vuokralaiset muista syistä kuin 15 oikeudenmukaisesta syystä.
Sisällytä kirjallisessa Alivuokralainen mieltä siitä, että ensimmäisen kuukauden hänen / hänen residenssi yksikössä on on koeluontoisesti , ja että jos kaikki master vuokralaiset ovat tyytyväisiä tilanteeseen, alivuokralainen sallitaan jäädä, mutta jos ei, alivuokralainen suostuu vapautumaan tuolloin.
Veloita alivuokralaisille talletus, vaikka vuokranantaja tai kiinteistönhoitaja ei vaadi sitä, ja sisällytä erityisiä tapauksia, joissa osa talletusrahasta voidaan pidättää alivuokralaisen sopimuksessa (esim. Maksamattomat vuokrat, maksamattomat yleishyödylliset palvelut, yksikön vahingot)).

Esimerkki alivuokralaisen sopimuksesta

Tässä on sopimus, jonka kotirenkaat ja minä käytän vuokralle nyt. Varmista, että vuokralaiset ja kaikki vuokralliset ovat allekirjoittaneet ja päivittäneet sopimuksesi. Jokaisella henkilöllä tulisi olla oma allekirjoitettu ja päivätty kopio, ja vuokranantaja voi myös haluta kopion.

Vuokralaisen sopimus

Ymmärrän, että voin lopettaa asuinpaikkani milloin tahansa ja mistä tahansa syystä, jos annan 30 päivän irtisanomisajan vuokralaisille.

Ymmärrän, että vakuusmaksu palautetaan minulle, kun tilat palautetaan vuokralaisille, mutta rahat voidaan pidättää tilojen vahingoittumisesta, maksamattomasta vuokrasta tai maksamattomista yleishyödyllisistä palveluista.

Luulen, että luopun oikeuksestani saada aikaan vain suojaa ja hyväksyn sen, että minut voidaan häätää mistä tahansa syystä, mukaan lukien muista syistä kuin erotettavissa olevista syistä, kunhan vuokralaiset ilmoittavat 30 päivän irtisanomisajan toimitilojen vapauttamisesta.

Suostun maksamaan yhden makuuhuoneen takuumaksun ja kuukausivuokran, kunhan talon kokonaisvuokra pysyy.

Ymmärrän, että asuinpaikkani on odottanut yhden kuukauden kokeilujaksoa. Ymmärrän, että asuinpaikkani odottaa myös isännöitsijän hyväksyntää.

Ymmärrän, että olen vastuussa osasta yleishyödyllisiä palveluja, jotka jaetaan tasan matkustajien kesken.

Lisälukemista

San Franciscon vuokralaisten liitto

Tämä sivu sisältää selityksen 15 oikeudenmukaisesta syystä häätää.
San Francisco Rent Board

Tämä sivu tarjoaa lisätietoja häätöjen oikeellisista syistä